1. "Söz Uçar Yazı Kalır" Demeyin: Noter Şart!
Birçok kişi aralarında imzaladıkları kağıtların geçerli olduğunu sanıyor. Ancak kanun net: Satış vaadi sözleşmesi mutlaka noterde "düzenleme şeklinde" yapılmalıdır. Adi yazılı (kendi aranızda) yapılan sözleşmeler tapu tescili için geçersizdir; bu durumda sadece ödediğiniz parayı geri isteyebilirsiniz, evi değil!
2. Tapuya Şerh Verin, Tapuyu Kilitleyin
Sözleşmeyi noterde yapmak yetmez. Bu hakkınızı tapu kütüğüne şerh ettirmeniz gerekir. Şerh, taşınmazın üçüncü kişilere satılmasını veya haciz gelmesini engeller. Unutmayın; şerh etkisi 5 yıl sürse de, sözleşmeden doğan tescil hakkınız 10 yıl geçerlidir.
3. Taşınmazın Kimlik Bilgileri Net Olmalı
"Şuradaki daire" gibi muğlak ifadeler mahkemede başınızı ağrıtır. Ada, parsel, blok ve bağımsız bölüm numarası gibi bilgiler eksiksiz yazılmalıdır. Eğer henüz kat irtifakı kurulmamışsa, taşınmazın yeri ve sınırları bilirkişi tarafından belirlenebilecek kadar net tarif edilmelidir.
4. Ödeme Planında Boşluk Bırakmayın
Satış bedeli ve ödeme tarihleri kristal netliğinde olmalıdır. Yargıtay, bedelin tamamı ödenmeden açılan tescil davalarını reddediyor. Eğer taksitli bir alım yapıyorsanız, her ödemenin karşılığında makbuz almayı ve sözleşmeye "depo şartı" eklemeyi unutmayın.
5. "Teslim Tarihi" Belirsizliğine Son Verin
Özellikle inşaat aşamasındaki projelerde teslim tarihi ve tapu devri şarta bağlanırken dikkatli olunmalıdır. Ruhsatsız veya kaçak yapılarda sözleşme geçerli olsa dahi, mahkeme tescil kararı vermeyebilir.
6. Cezai Şartlar Caydırıcı Ama Makul Olmalı
Taraflardan biri vazgeçerse ne olacak? Sözleşmeye eklenecek cezai şartlar hakkaniyetli olmalıdır. Çok yüksek (fahiş) cezalar, Yargıtay tarafından indirim konusu yapılabilir. Cayma hakkının sınırlarını net çizin.
7. 10 Yıllık Zamanaşımına Dikkat!
Satış vaadi sözleşmelerinde genel zamanaşımı süresi 10 yıldır. Ancak taşınmaz size fiilen teslim edilmişse, satıcı artık zamanaşımı savunması yapamaz. Yine de haklarınızı takip etmekte gecikmeyin.
8. Başkasının Taşınmazı Satılabilir mi?
Hukuken mümkün! Bir kişi başkasına ait bir yer için satış vaadinde bulunabilir. Ancak devir günü geldiğinde satıcı hala malik değilse, size mülkiyeti devredemez. Bu durumda tazminat davası açma hakkınız doğar.
9. Teknik Şartname ve Proje Ekleri
Özellikle "maketten satış" dediğimiz projelerde, dairede kullanılacak malzemelerden sosyal alanlara kadar her detay sözleşme eki (şartname) olarak dosyaya eklenmelidir. Bu ekler, ileride yaşanacak "eksik iş" davalarında en güçlü delilinizdir.
10. Uzman Desteği Almaktan Çekinmeyin
Noterlerin matbu sözleşmeleri her zaman sizin özel durumunuzu kapsamayabilir. Gayrimenkul hukuku teknik bir alandır. Milyonluk yatırımlarınızı riske atmamak için bir avukat gözetiminde sözleşme hazırlamak, en ucuz sigortadır.
