Kiracının 'Ayıp' Halindeki Hakları Nelerdir?
Türk Borçlar Kanunu (TBK), kiralanan mülkte sonradan ortaya çıkan veya teslim anında var olan ayıplara karşı kiracıyı korumaktadır. TBK'nın 304, 305, 306 ve 307. maddeleri, kiracıya şu temel hakları tanır:
-
Ayıbın giderilmesini isteme
-
Kira bedelinden ayıp oranında indirim talep etme
-
Ayıp kiraya verenin kusuruyla oluşmuşsa tazminat isteme
-
Ayıp, kiralananın kullanımını önemli ölçüde engelliyorsa sözleşmeyi feshetme
Asıl Sorun: Hakların 'Nasıl' Kullanılacağı
Sorun, kiracıların bu hakları var zannederek tek taraflı olarak uygulamaya kalkışmasıyla başlıyor. Yargıtay kararları ve hukuki uygulamalar, bu konuda kiracının "keyfi" davranamayacağını açıkça belirtiyor.
Kiracının, "Evde rutubet var, bu ay 500 TL eksik ödüyorum" veya "Bozulan kombiyi tamir ettirdim, 3.000 TL'yi kiradan düşüyorum" demesi, hukuken "kirayı eksik ödeme" veya "kirayı ödememe" (temerrüt) olarak kabul edilir.
Neden mi? Çünkü:
-
Ayıbın Varlığı ve Oranı: Mülkteki sorunun gerçekten bir "ayıp" olup olmadığı, ayıp ise bunun kira bedeline ne oranda bir indirim gerektireceği (örneğin 500 TL mi, 200 TL mi?) teknik bir tespiti gerektirir. Bu tespiti kiracının tek başına yapması hukuken yeterli değildir.
-
Mahsup Hakkının Kullanımı: Kiracının yaptığı bir masrafı kiradan düşebilmesi (mahsup) için öncelikle ev sahibine durumu bildirmiş, makul bir süre vermiş ve bu sürede ev sahibi sorunu gidermemiş olmalıdır. Ancak bu durumda bile, yapılan masrafın kiradan düşülmesi ev sahibi tarafından kabul edilmezse, yasal risk başlar.
Kiracıyı Bekleyen En Büyük Risk: Tahliye
Kiracı, yukarıda belirtildiği gibi tek taraflı bir kesinti yaptığında, ev sahibi için bu durum "eksik kira ödemesi" anlamına gelir. Ev sahibi, ödenmeyen bu fark için:
-
İcra takibi başlatabilir.
-
Kiracıya 30 gün içinde ödeme yapması için ihtarname çekebilir (temerrüt ihtarI).
-
Kiracı bu farkı 30 gün içinde ödemezse veya aynı kira yılı içinde iki haklı ihtar alırsa, ev sahibi temerrüt nedeniyle tahliye davası açma hakkına sahip olur.
Bu davada mahkeme, öncelikle kiranın tam ödenip ödenmediğine bakar. Kiracının "ama ev ayıplıydı" savunması, bu hakkı yasal yollardan aramamışsa genellikle yetersiz kalır ve kiracı haksız duruma düşerek evinden olabilir.
Doğru Yasal Süreç Ne Olmalı?
Kiralananda bir ayıp tespit edildiğinde kiracının izlemesi gereken yasal ve en güvenli yol şudur:
-
İhtarname Çekmek: Durum derhal ev sahibine yazılı olarak (tercihen noter kanalıyla) bildirilmeli, ayıbın tanımı yapılmalı ve giderilmesi için makul bir süre verilmelidir.
-
Dava Yolu: Ev sahibi verilen sürede sorunu çözmezse, kiracı "ayıbın giderilmesi", "kira bedelinde ayıp oranında indirim yapılması" veya "yapılan zorunlu masrafın tespiti" için Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açmalıdır.
-
Mahkeme Kararı ile İndirim: Kiracı, ancak ve ancak mahkemenin belirlediği oranda kira indirimi yapabilir veya mahkeme kararıyla masraflarını ev sahibinden talep edebilir.
Özetle, Borçlar Kanunu'nun tanıdığı hakları kullanmak ile bu hakları "kendi kendine" uygulamaya koymak arasında hukuken büyük bir fark vardır. Haklıyken haksız duruma düşmemek için kiracıların mutlaka yasal prosedürleri takip etmesi ve bir uzmandan destek alması şarttır.