Dünyada Mülk Sahibi Olmak ile Kiracı Olmak Arasındaki İnce Çizgi
Konut krizi ve kira artışları sadece Türkiye’nin değil, tüm dünyanın ortak sorunu. Ancak yasaların terazisi her ülkede farklı işliyor. Hazırlanan güncel analizler, bazı şehirlerin ev sahipleri için bir "yatırım cenneti", bazılarının ise tam bir "kiracı kalesi" olduğunu ortaya koyuyor.
Gayrimenkul Gündemi olarak, İstanbul’dan New York’a, Atina’dan Berlin’e kadar dünyadaki tahliye prosedürlerini ve zorluk derecelerini sizler için inceledik.
Ev Sahipleri İçin Cennet Olan Şehirler: New York, Londra ve Dubai
Listenin "Kolaylık Derecesi: Yeşil" olan kısmında, liberal ekonominin kalbi sayılan şehirler yer alıyor. Bu bölgelerde mülkiyet hakkı oldukça esnek yorumlanıyor.
New York (ABD): Dünyanın finans başkenti, ev sahiplerine en geniş hakları tanıyan yerlerden biriydi. Sözleşme bitiminde 30 gün önceden bildirimle gerekçesiz tahliye mümkündü. (New York'ta 2024 yılında kabul edilen 'Good Cause Eviction' yasası ile bu durum kısmen değişse de, piyasa hala ev sahibi lehine hızlı işliyor.)
Londra (İngiltere): Mevcut yasalar (Section 21), ev sahibinin "hiçbir gerekçe göstermeden" 2 ay önceden bildirimle kiracıyı tahliye etmesine olanak tanıyor. Ancak İngiltere parlamentosunda bu hakkın kısıtlanması üzerine tartışmalar sürüyor.
Dubai ve Sidney: Yatırımcı çekmek isteyen Dubai’de 12 ay önceden bildirimle gerekçesiz tahliye mümkünken, Sidney’de bu süre 90 gün ile sınırlı. Bu şehirlerde sözleşme gücü yasanın önünde tutuluyor.
Komşular (Atina ve Girne): Atina ve Yavru Vatan Kıbrıs (Girne), sözleşme bitiminde yenileme yapılmazsa tahliyeye izin vererek ev sahibinin mülkü üzerindeki tasarrufuna saygı duyuyor.
Dengeli Ama Zorlu Süreçler: İstanbul, Paris ve Toronto
Tablonun "Sarı" bölgesinde yer alan şehirlerde, ev sahibi mülkünü geri almak istiyorsa geçerli bir sebep sunmak zorunda.
İstanbul (Türkiye): Türk Borçlar Kanunu, kiracıyı koruyan güçlü maddelere sahip. İstanbul'da bir ev sahibi, "Keyfi" olarak kiracısını çıkaramaz. Tahliye için ya "gereksinim" (kendisi veya yakını oturacaksa) ispatlanmalı ya da kiracı evde 10 yılını doldurmuş olmalıdır. 10 yıllık uzama süresi dolmadan, haklı bir neden (kira ödememe, tahliye taahhütnamesi vb.) olmadan tahliye neredeyse imkansız.
Paris ve Toronto: Bu şehirlerde de mantık İstanbul'a benziyor. Paris'te ev sahibi ancak "kendi ihtiyacı" veya "satış" durumunda, o da sözleşme sonunda 6 ay önceden bildirimle evi boşaltabiliyor.
Kiracı Kalesi: Berlin
Listenin "Kırmızı" ve en zorlu şehri ise Berlin. Almanya'daki güçlü sosyal devlet anlayışı ve kiracı birlikleri, keyfi tahliyeyi neredeyse imkansız kılıyor.
Berlin (Almanya): Burada ev sahibinin "Canım istedi, çık" deme hakkı yok. Tahliye ancak çok ciddi gerekçelerle (kirayı ısrarla ödememe veya evin yıkılacak olması gibi) ve çok uzun yasal bildirim süreleriyle mümkün olabiliyor. Bu nedenle Berlin, yatırımcıdan çok oturumcu dostu bir şehir olarak biliniyor.
Türkiye Nerede Duruyor?
Tabloya baktığımızda Türkiye (İstanbul), ne New York kadar acımasız ne de Berlin kadar katı. "Orta" zorluk derecesinde yer alsa da, son yıllarda uzayan mahkeme süreçleri, fiili durumda İstanbul'u ev sahipleri için "Zor (Kırmızı)" kategorisine yaklaştırıyor.
Yatırım yaparken sadece kira getirisini değil, o ülkenin veya şehrin "Tahliye Yasalarını" da göz önünde bulundurmak, gayrimenkul yatırımcısının en önemli ev ödevi haline gelmiş durumda.
