Gün Işığı Gazetesi'nden Av. Büşra Temiz'in Yazısı...

Depozito (Güvence Bedeli) Nedir?

Depozito, kira sözleşmesi süresince kiracının kiralanana verdiği zararları, kiralananın aidatı, abonelikleri (elektrik, su, doğalgaz faturası borcu) vs. hususlar kapsamındaki yükümlülüklerini yerine getirmemesi ihtimaline karşılık kiraya verene gösterdiği bir teminat türüdür. Uygulamada kira sözleşmesi yapılırken kiracılardan genellikle depozito istenmektedir.

Kira Sözleşmelerinde Depozito Belirlenmesi Zorunlu Mudur?

Kira Sözleşmesi Nasıl Yapılır? Kira Sözleşmesi Nasıl Yapılır?

Kanun koyucu kira sözleşmesinin sona ermesiyle kiraya verenin uğrayabileceği zarar ihtimaline yönelik olarak depozito bir başka deyişle güvence bedelinin taraflarca kararlaştırılabileceğini belirtmiştir. Ancak kira sözleşmelerinde güvence bedeli belirlenmesi hususunda bir zorunluluk yoktur. Taraflar depozito verilmeden kira sözleşmesi yapılmasını da pek tabii kararlaştırabilirler.

Kira Sözleşmelerinde Depozito Miktarı En Fazla Ne Kadar Olabilir?

Depozito miktarını kural olarak taraflar serbestçe belirleyebilirler. Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında, bu kira sözleşmesi türünde kiracının daha zayıf taraf olmasına bağlı olarak, kanun koyucu tarafından bir sınırlandırma getirilmiştir. Buna göre; konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.

Belirlenen Depozito Kime Verilmelidir? Nereye Yatırılmalıdır?

Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Ancak uygulamada genellikle kiracıların depozitoyu kiraya verene verdiği görülmektedir. Bunun sonucunda ise kiracının; kiralananda hiçbir zarar olmamasına ve kira sözleşmesinden kaynaklanan tüm yükümlülüklerini yerine getirmesine rağmen depozitoyu iade alamadığı durumlarla karşılaşılmaktadır. Depozitonun kiraya verene teslim edilmesi, depozitonun değerinin korunması hususunda da sorunlara sebebiyet verebilecektir. Dolayısıyla tarafların kararlaştırdıkları güvence bedelini ortak açtıkları bir vadeli banka hesabına yatırmaları; ilerleyen süreçte ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkları büyük ölçüde engelleyecek ve iki tarafında lehine olacaktır.

Kira Sözleşmelerinde Depozito İadesinin Şartları Nelerdir?

Kiracının depozitonun iadesini talep edebilmesi için öncelikle kira sözleşmesi usulüne uygun bir şekilde sona ermiş olmalıdır. Kira sözleşmesinin sona ermesi ile; kiraya veren (mümkünse kiracı ile birlikte), kiralananı kontrol etmeli ve kiralanana ilişkin herhangi bir zarar/borç olup olmadığını incelemelidir. Kiracı kiralanandaki olağan yıpranma ve eskimelerden sorumlu değildir. Kiralananın kontrolü ve incelenmesi tamamlandıktan sonra bu hususta bir tutanak tutulması (kiralananın anahtarının usulüne uygun olarak teslim edildiği de mutlaka belirtilmelidir) ileride oluşabilecek uyuşmazlıklar açısından büyük önem arz etmektedir. Kiralananda herhangi bir zarar, hasar, kiralanana ait aidat, abonelik borcu vs. kiraya verenin zarar görmesine neden olacak bir hususun bulunmaması durumunda (kiralananda zarar/borç varsa kalan güvence bedeli iade edilmelidir) kiracı tarafından verilen depozitonun iade edilmesi gerekir. Depozitonun banka hesabına yatırılması halinde; banka, güvence bedelini ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir. Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.

Depozitonun İadesi Ne zaman Yapılmalıdır?

Kira sözleşmesi hukuki olarak sona ermediği müddetçe kiraya verenin depozitoyu iade etme yükümlülüğü yoktur. Kiralananın tahliyesi ve usulüne uygun olarak kiralananın anahtarının kiraya verene teslimi ile kira sözleşmesi sona erecektir. Kira sözleşmesi sona erdiğinde kiraya verenin, kiralananı makul bir süre içerisinde kontrol etmesi gerekir. Kiralananda olağan dışı bir zarar ve kiracıdan kaynaklı olarak kira bedeli, abonelik, aidat vs. bir borç bulunmuyorsa depozito iade edilmelidir.

Kiraya Veren Depozitodan Kesinti Yapabilir Mi?

Kiralananda olağan yıpranmayı aşacak ölçüde bir zararın bulunması durumunda kiracının verdiği depozitodan bu zarar tutarı mahsup edilecektir. Ancak depozitonun banka hesabına yatırılması halinde; banka, güvence bedelini ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak verebileceği için kiracının buna rızası olmadığı takdirde kiraya veren kesinleşmiş bir mahkeme kararı veya icra takibi olmadığı sürece depozitodan herhangi bir kesinti yapamayacaktır. Depozitoyu bankaya yatırmayarak kiraya verene teslim eden kiracıların uygulamada haksız olarak depozitodan kesinti yapılmasıyla ilgili olarak sorun yaşadığı görülmektedir. Bu konuda kiracı depozitodan yapılan kesintinin haksız olduğunu düşünüyorsa dava yoluna başvurmalıdır.

Depozito Nasıl Geri Alınır? Kiraya Veren Depozitoyu İade Etmezse Ne Yapılır?

Depozitonun kiraya verene teslim edildiği hallerde; kira sözleşmesi usulüne uygun bir şekilde sona ermişse, kiracının kiralanana olağan kullanımı aşacak ölçüde bir zarar vermemesi ve hiçbir borcu bulunmamasına rağmen kiraya veren tarafından depozito iade edilmezse, kiracının icra takibi başlatması veya dava açması gerekecektir. Depozitonun banka hesabına yatırılması halinde; banka, güvence bedelini ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir. Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.

Depozito İadesi İçin İcra Takibi Hangi Durumlarda Yapılabilir?

Somut durumda depozitonun iadesi için yasal şartların mevcut olmasına rağmen kiraya veren depozitoyu iade etmiyorsa kiracının başvurabileceği hukuki yollardan birisi de ilamsız icra takibi başlatmaktır. Kiracı elinde bir kira sözleşmesi bulunmasa dahi depozitonun iadesi için ilamsız icra yoluna gidebilir. Bu halde de karşımıza iki türlü sonuç çıkacaktır: İlk olarak; Kiraya veren icra takibine itiraz etmezse takip kesinleşecek ve kiraya verenin malvarlığına haciz konulabilecektir. Diğer halde; kiraya verenin icra takibine itiraz etmesi ile takip duracaktır. Ve itirazın kaldırılması veya itirazın iptali davası yoluna gidilmesi gerekecektir.

Editör: Gayrimenkul Gündemi