T24'ten Mustafa Durmuş'un Yazısı...

Türkiye'deki barınma sorunu, hem bir konuta sahip olamama hem de son yıllardaki yüksek kira artışları yüzünden giderek ciddi bir sosyal soruna dönüştü.

Emekçilerin asgari ücrete, emeklilerinse kök ücretlerine zam yapılması taleplerini dikkate almayan siyasal iktidarsa, sadece enflasyondaki değil (özellikle de gıdada), aynı zamanda konut fiyatları ve konut kiralarındaki yüksek artışları da görmezden geliyor.

Konut kiraları son 9 yılda 6 kattan fazla arttı

Oysa Türkiye'de 2015 yılındaki ortalama konut kira fiyat endeksini 100 kabul ettiğimizde, 2024 yılının ilk çeyreğinde bu endeks 6,6 kat artarak 663 oldu. Yani son 9 yılda kiralar yüzde 663 kat arttı:

Sadece enflasyonda değil kira artışlarında da birinciyiz!

Böylece Türkiye, tıpkı enflasyonda olduğu gibi, konut kiralarındaki artış açısından da OECD ülkeleri arasında ilk sırada bulunuyor. Dahası, Türkiye'deki konut kira fiyatlarındaki bu artış, kendinden sonra ikinci büyük artışa sahip olan Litvanya'dakinin 3,7 katından fazla.

Türkiye'deki asgari ücret düzeyinin düşük olmadığını Endonezya, Tayland, Şili ve Kolombiya örnekleriyle kıyaslama yaparak veren Bakan Mehmet Şimşek acaba bu ülkelerin hiçbirinde kiraların Türkiye'deki gibi bu denli hızla artmadığının farkında mı?

Örneğin Kolombiya'da kira fiyat endeksi sadece 137 oldu. Oysa aynı dönemde Türkiye'de endeks ise 663 oldu. Yani Türkiye'de kiralar Kolombiya'ya göre neredeyse 5 kat arttı. Ama Bakan Şimşek bunu görmüyor ya da görmek istemiyor.

Emekçiler artık ev kirasını ödeyebilmek için çalışıyorlar

Özetle, bu ülkede emekçiler artık sadece kendilerine açlık sınırının altında ücretleri layık gören patronlar ve yüksek faiz ve işlem masrafı ödettiren tefeci bankalar için çalışmıyor aynı zamanda ev sahipleri için de çalışıyorlar.

Yani açlık ve yoksulluk düzeyinin altındaki ücretleri; fahiş kârlar, faizler/işlem masrafları, kiralar ve vergiler biçiminde emekçilerden geri alınıp tekrar zenginlerin ve devletin kasasına konuluyor. Ayrıca devletin aldığı vergilerin çoğunluğu yine bu zenginleri daha zengin yapmak için, onlara hizmet eden düzeni sürdürmek için harcanıyor.

Arsa-arazi sahipliği eşitsizlik kaynağı

Keza birçok ilde konut fiyatları, nüfusun çoğunluğunun karşılayamayacağı seviyelere ulaştığından konut, emlak yatırımcıları ve spekülatörler için olduğu kadar, ev sahipleri için de genellikle kazançlı bir yatırıma dönüştü.

Bugün çok sayıda konut sahipliği, yüksek kira ve arazi fiyatı enflasyonu yoluyla toprak sahiplerini daha da zengin ediyor ve milli gelirin alt gelir gruplarından üst gelir gruplarına akmasına hizmet ediyor.

Bu arada iktidar kiralarda yüzde 25 artış sınırı uygulamasına bu ay itibarıyla son verdi. Bu denli yüksek kiralar ve ciddi barınma sorunu ortada iken, kiracı ile ev sahiplerini bir kez daha karşı karşıya getirecek bir karar aldı.

Bunu da "ekonomide işlerin yoluna girmeğe başladığı" inancı ile yaptığını ileri sürüyor. Yani iktidar milyonlarca asgari ve düşük ücretli, emekli kiracının kaderini bir kez daha piyasa mekanizmasının insafına terk etti.

Diğer yandan, ücretlilerin (özellikle de asgari ücretlilerin) uzun vadeli konut kredisi gibi banka kredileriyle ev sahibi olabilmesi artık neredeyse imkânsız.

Çünkü sıkı para politikasının bir sonucu olarak artırılan faizlerle birlikte, hızla artmakta olan konut fiyatları karşısında ev sahibi olabilmek artık bir hayal bile değil.

Konut Satın Alınabilirlik Endeksi'nin söyledikleri

Yeri gelmişken bir uluslararası endeksten daha (Konut Satın Alınabilirlik Endeksinden) söz edelim.

Bu uluslararası endeks 1970 başı ile 2021 sonunu içeren bir dönemi ve aralarında Türkiye'ni de bulunduğu toplam 40 ülkeyi kapsıyor.

"Satın alınabilirlik, medyan gelirli bir hane halkının bir ülkedeki ortalama fiyatlı bir evi satın alabilmek için gereken ipotek kredisini almaya hak kazanabilmesi" olarak tanımlanıyor.

Yani konut satın alınabilirliği, bir hane halkının diğer temel ihtiyaçlarını karşılamaya devam ederken ve hala bir gelir tamponuna sahipken, bir ev/konut satın almak için gereken düzenli ipotek ödemelerini yapabilme yeteneği olarak tanımlanıyor.

2023 yılında yapılan bir akademik çalışmaya göre, aşağıdaki grafikten de görülebileceği gibi, konut satınalınabilirlik gücü açısından Türkiye sondan ikinci sırada yer alıyor. 

Kısaca, bu ülkede hanelerin düzenli uzun vadeli konut kredisi ödeme gücü yok. Bu verinin 2021 yılan ait olduğunun altını çizelim. Yani içinde bulunduğumuz 2024 yılında emekçilerin durumunun çok daha vahim olduğunu söylemeye gerek yok sanırız.

Ev Sahibi Olmak için Hâlâ Bir Şans Var Ev Sahibi Olmak için Hâlâ Bir Şans Var

Demokratik katılımcı ekonomide konut sorunun çözümü

Barınma çok farklı özelliklere sahip bir mal ya da hizmet türüdür. Barınma herkesin yaşamak için bir yere ihtiyacı olduğu ve çok uzun bir süre, genellikle yüzlerce yıl ayakta kalacak binalardan oluştuğu için toplum için gereklidir.

Bu, toplum açısından barınmanın (konutun), bireyleri, toplulukları farklı kimlikleri uzun yıllar etkileyecek önemli bir uzun vadeli varlık olduğu anlamına gelir. Bu yüzden de insan haklarına ve sosyal adalete yeterince önem verilen ülkelerde barınma/konut konusu bir kamu politikası olarak ele alınır ve piyasalara bırakılmaz.

Konut sorununun toplumdan, emekten ve doğadan yana çözümünde bugünden başvurabileceğimiz bir kalkınma ve gelişme modeli olan Demokratik Katılımcı Ekonomi Modeli'nde ise ticarileşmiş konutlar yerine barınma hakkını karşılamaya dönük sosyal konutlar üretilir. Bu öncelikle konutun üzerine inşa edileceği arazi ve konutun mülkiyet biçimi değiştirilerek, yani sosyal mülkiyete geçiş yapılarak sağlanır.

Bu model altında, konutun metalaştırma yoluyla spekülatörlere ve ev sahiplerine rant ve kazanç kapısı haline getirilmesi önlenir. Katılımcı bir ekonomide arazi ve binalar toplumdaki herkesin mülkiyetindedir.

Bunlar "müşterekler" olarak kabul edildiğinden, çeşitli toplumsal kuruluşlar (bireyler dâhil) arazi ve konut binalarının vekilleri olurlar, konut sakinleri fiyat değişimlerinden dolayı bugünkü gibi ev alıp ev sahibi olmazlar ve satarken kâr (veya zarar) elde etmezler.

Bunun yerine, sakinler konuta erişim sağlamak için makul bir ücret öderler. Konut, toplum açısından uzun vadeli önemli bir varlık olmaya devam edeceğinden, toplum; tüketici meclisleri, federasyonları ve siyasi kurumları aracılığıyla konut planlaması ve inşasında büyük söz sahibidir. 

Konut politikasının temel ilkesi ise, herkesin refahını destekleyen bir yerde ve çevrede yaşama hakkının olmasıdır. Ayrıca, konut politikasını geliştirirken, aynı zamanda konutun iklim ve çevresel etkilerine de odaklanılmalıdır (zira sera gazı emisyonlarının azımsanamayacak bir kısmı inşaat ve binalardan kaynaklanmaktadır). İyi bir şehir planlaması, yenilenebilir enerji kaynaklarına geçiş ve binaların uzun hizmet ömrüne sahip olması ise karbon ayak izini azaltır.

Son olarak böyle bir konut politikası altında demokratik toplumun rolü şöyle özetlenebilir:

İmar planlarının hazırlanması (konut, ticari veya endüstriyel kullanım gibi belirli kullanımlar için araziyi bölgelere ayırmak), yapı ruhsatlarının kontrol edilmesi, yapı yönetmeliklerine, çevre standartlarına karar verilmesi, tüketici tercihleri, demografik eğilimler ve iç göç hakkında bilgi sağlamak, çöp toplama, elektrik şebekeleri, su ve kanalizasyon, toplu taşıma sistemleri, kütüphaneler, oyun alanları, parklar, müzeler, spor tesisleri, halka açık yüzme havuzları vb. kamu tesislerinin ve hizmetlerinin organizasyonuna ve yönetimine katılmak ve sonunda, arazi geliştirme izinleri vererek, yeni konut ve diğer binaların geliştirilmesi için hangi arazilerin uygun olacağına kendi kurumları aracılığıyla karar vermek. 

Kuşkusuz böyle bir konut politikası ancak emekçiler başta olmak üzere tüm toplumun barınma, eğitim ve sanat/kültür, spor gibi ihtiyaçlarını ve doğanın korunmasını, farklı kimliklere eşit davranılmasını merkezine alan demokratik bir toplumda hayata geçirilebilir.

Editör: Gayrimenkul Gündemi