Türkiye'de konut fiyatları artış eğilimini sürdürürken, pek çok tüketici bu artışların ardındaki temel nedenleri merak ediyor. Demir, çimento ve işçilik gibi temel inşaat maliyetleri sıkça gündeme gelse de, fiyatları asıl belirleyen "gizli" bir maliyet kalemi daha var: Arsa payı.
Kat karşılığı inşaat modelinde, arsa sahibi ile müteahhit arasındaki paylaşım oranı, doğrudan doğruya konutun son satış fiyatını belirliyor. Paylaşılan bir maliyet analiz tablosu, bu dinamiğin tüketiciye nasıl yansıdığını matematiksel olarak ortaya koyuyor.
| Arsa Sahibi Uhdesinde Kalan Oran | Gerçek Maliyet (/m²) | Arsa Payının Maliyete Etkisi (/m²) | Konut Satış Fiyatı (/m²) |
| %15 | 32.941 TL (28.000/0,85) | 4.941 TL | 41.176 TL |
| %25 | 37.333 TL (28.000/0,75) | 9.333 TL | 46.667 TL |
| %33 | 41.791 TL (28.000/0,67) | 13.791 TL | 52.238 TL |
| %40 | 46.667 TL (28.000/0,60) | 18.667 TL | 58.334 TL |
| %50 | 56.000 TL (28.000/0,50) | 28.000 TL | 70.000 TL |
| %60 | 70.000 TL (28.000/0,40) | 42.000 TL | 87.500 TL |
Tabloya Göre Fiyat Formülü
Analiz, metrekare başına 28.000 TL'lik sabit bir inşaat maliyeti (müteahhit payı) varsayımı üzerine kurulu. Bu maliyet, projenin inşa edilmesi için gereken temel harcama. Ancak işin rengi, arsa sahibinin bu inşaattan talep ettiği pay oranıyla değişiyor.
Modele göre, arsa sahibinin aldığı pay arttıkça, müteahhidin "Gerçek Maliyet" olarak adlandırılan birim maliyeti de katlanarak artıyor. Çünkü müteahhit, kendi inşaat maliyetini ve kârını, arsa sahibine verdiklerinden sonra kendisine kalan daha az sayıdaki daireden çıkarmak zorunda kalıyor.
Arsa Payı %15 İken...
Analizdeki en düşük senaryoda, arsa sahibinin projeden %15 pay aldığı bir durumda:
Müteahhidin "gerçek maliyeti" (arsa payı etkisi dahil) metrekare başına 32.941 TL'ye yükseliyor.
Bunun üzerine %25 müteahhit kârı eklendiğinde, konutun metrekare satış fiyatı 41.176 TL oluyor.
Arsa Payı %50'ye Çıkınca...
Peki, arsa sahibi "Ben arsamın karşılığında %50 pay isterim" dediğinde ne oluyor?
İnşaat maliyeti (28.000 TL) değişmese bile, arsa payının maliyete etkisi fırlıyor.
Müteahhidin "gerçek maliyeti" metrekare başına 56.000 TL'ye çıkıyor.
Aynı %25 kâr oranıyla, konutun metrekare satış fiyatı 70.000 TL'ye ulaşıyor.
Bu durum, sadece arsa payı oranındaki artışın, konutun satış fiyatını %70'e yakın bir oranda artırdığını gösteriyor.
Uçurum Büyüyor: %60 Pay, İki Kat Fiyat Demek
Tablodaki en çarpıcı veri ise arsa payının %60'a çıktığı senaryo:
Bu durumda "gerçek maliyet" 70.000 TL'ye,
Nihai satış fiyatı ise 87.500 TL'ye tırmanıyor.
Sonuç olarak, %15 arsa payı ile %60 arsa payı senaryoları arasında, metrekare satış fiyatında %112'den fazla (yani iki katından fazla) bir fark oluşuyor.
Bu tablo, konut fiyatlarındaki artışın sadece malzeme fiyatlarıyla açıklanamayacağını; arsa arzının azlığı ve arsa sahiplerinin yüksek pay taleplerinin, maliyetler üzerinde bir "çarpan etkisi" yaratarak faturayı doğrudan konut alıcısına kestiğini net bir şekilde kanıtlıyor.
