Bu fiyat düzeyi yalnızca İstanbul’un Bağcılar veya Arnavutköy gibi gelişmekte olan ilçeleri için değil; Florya, Kadıköy, Ataşehir gibi yüksek değerli lokasyonlar için de geçerli.
Aynı durum Ankara’da Keçiören ile Çayyolu’nda, Mersin’de ve hatta Silvan’da dahi gözlemleniyor. Arsa değerleri göz önüne alındığında bu eşitlik, piyasa mekanizmasının dışında gelişen bir durum olarak değerlendiriliyor.
Kredi Sınırları Talebi Belirliyor
Bu olağan dışı tablo, konut kredi piyasasındaki sınırlarla doğrudan ilişkili. Bilindiği üzere, 2.5 milyon TL üzerindeki konutlar için kredi kullanımı fiilen mümkün değil. Bu da alıcıların rotasını 5 milyon TL altı konutlara yönlendiriyor. Satışa sunulan bu segmentteki konutlara olan yoğun talep, fiyatları yukarı taşıyor ve metrekare başına 100 bin TL bandını adeta piyasa standardına dönüştürüyor.
Bu süreçte, İstanbul’un lüks semtlerindeki büyük metrekareli daireler aynı fiyat seviyesine ulaşmakta zorlanıyor. Böylece, “değerli lokasyonlar” görece ucuz kalıyor. Talep, daha uygun fiyatlı ve krediye erişilebilen bölgelere yönelince, Florya’daki bir evle Arnavutköy’deki yeni bir dairenin metrekare fiyatı aynı düzeye geliyor.
Gayrimenkul Sertifikası Sistemi Bu Ortamda Öne Çıkıyor
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum’un kamuoyuna tanıttığı gayrimenkul sertifikası sistemi, bu piyasa koşullarında dikkat çekici bir alternatif sunuyor. Damlakent projesi üzerinden satışa çıkacak sertifikalı gayrimenkuller, metrekaresi yine 100 bin TL bandında kurgulanmış durumda. Ancak projede, fiyat-performans açısından daha merkezi ve avantajlı bir lokasyon sunuluyor.
Sertifika sistemi, aynı zamanda paylı mülkiyetin resmi olarak kurgulanması anlamına geliyor. Daha önce Emlak Konut’un Arnavutköy Yenişehir projesinde taksitli kampanyalara giren vatandaşlar, birlikte borçlanma yoluna gitmişti. İki-üç aile ya da arkadaş, ortaklaşa ödeme yaparak bir daire sahibi olmaya çalışmıştı. Şimdi bu gayriresmî çözüm, sistematik bir modele dönüşüyor.
Sosyal Konut Artık Özel Sektör İçin de Cazip
Fiyat eşitliği, yalnızca alıcıları değil, üreticileri de etkiliyor. Müteahhitler için geçmişte lüks bölgelerde konut üretmek daha kârlı görülüyordu. Ancak bugün, metrekare başı elde edilen gelir hemen her bölgede benzer olduğundan, sosyal konut üretimi özel sektör açısından da ekonomik bir tercihe dönüşüyor.
Piyasa Değil, Gerçeklik Belirliyor
Ortaya çıkan tablo, klasik piyasa ekonomisinin değil; krediye erişim sınırlarının, deprem güvenliği arayışının ve mevduat getirilerinin konut fiyatlarını şekillendirdiğini gösteriyor. Bu da konut piyasasında serbest rekabetten çok, sınırlı seçeneğin hâkim olduğunu kanıtlıyor.
Bu gelişmeler, TOKİ’nin sosyal konut üretiminin ne denli büyük bir ihtiyacı karşıladığını bir kez daha gözler önüne seriyor. Aynı zamanda kamu eliyle geliştirilen projelerdeki alternatif modellerin (örneğin gayrimenkul sertifikası) Türkiye’nin konut krizine çözüm olabileceğini ortaya koyuyor.
Bakan Kurum’un “Yarısı Bizden” gibi kampanyalarla geliştirdiği yeni üretim modelleri, piyasanın mevcut koşullarına karşı anlamlı bir yanıt oluşturuyor. Türkiye için bu modelin iyi tasarlanması ve yaygınlaştırılması, sosyal konut politikasında önemli bir fırsat olabilir.
