Ev sahibi olmak, pek çok kişi için hayatının en büyük finansal kararıdır. Ancak "başımı sokacak bir evim olsun" veya "yatırım yapayım" düşüncesiyle aceleyle verilen kararlar, tapu devrinden sonra büyük bir kâbusa dönüşebilir. Özellikle 2025 projeksiyonlarında artan inşaat maliyetleri ve deprem gerçeği, "nereden ev alınır" sorusundan çok "nereden ev alınmaz" sorusunu daha kritik hale getirdi.
İşte gayrimenkul uzmanlarının ve şehir plancılarının uyarıları ışığında, imza atmadan önce arkanızı dönüp kaçmanız gereken o durumlar:
Hukuki Statüsü Karanlık Olan Evler
Bir evin fiziksel görüntüsü saray gibi olsa da, hukuki altyapısı çürükse o evden uzak durmalısınız.
İskanı (Yapı Kullanım İzin Belgesi) Olmayan Binalar: Müteahhitler genelde "İskan başvurusu yapıldı, yakında çıkar" derler. Ancak iskanı olmayan bina, resmiyette "inşaat" olarak görünür. Bu durum, elektrik ve su faturalarını şantiye tarifesinden (çok daha pahalı) ödemenize neden olur. Daha da önemlisi, binanın projeye aykırı yapılmış olma ihtimali yüksektir ve kredi çıkmayabilir.
Hisseli Tapular: Eğer alacağınız yer "Müstakil Tapu" değil de "Hisseli Tapu" ise, diğer hissedarlarla yaşanacak anlaşmazlıklara davetiye çıkarıyorsunuz demektir. Ön alım hakları (Şufa hakkı) ve izalei şuyu davaları ile yıllarca uğraşmak istemiyorsanız, hisseli yerlerden –özellikle rıza-i taksim sözleşmesi yoksa– kaçının.
Kiracısı Sorunlu Evler: İçinde tahliye taahhütnamesi olmayan, eski ve düşük kira ödeyen bir kiracının bulunduğu evler, "yatırım" değil "dava masrafı" satın almak demektir.
Doğal Afet Riski Taşıyan "Kırmızı Çizgi" Bölgeler
Türkiye bir deprem ülkesi ve 6 Şubat depremleri bize "zemin" faktörünün binadan bile önemli olabileceğini gösterdi.
Dere Yatakları ve Dolgu Alanlar: Haritada dere yatağı olarak görülen veya sonradan doldurularak imara açılan bölgeler, deprem anında "sıvılaşma" riski en yüksek yerlerdir. Ayrıca ani sel baskınlarında ilk hasar görecek yerler burasıdır.
Heyelan Bölgeleri: Eğimli arazilerde, zemin etüdü raporunda kayma riski belirtilen bölgelerden manzara ne kadar güzel olursa olsun uzak durulmalıdır.
Fay Hattı Üzeri: AFAD'ın diri fay haritalarında "kırmızı hat" üzerinde bulunan yapılar, ne kadar yeni olursa olsun risk barındırır.
Yapısal Olarak Yorgun ve Riskli Binalar
Kolon ve Kiriş Müdahalesi Olan Binalar: Özellikle altında dükkan, galeri veya market bulunan binaları gezerken kolonların kesilip kesilmediğine, genişletme yapılıp yapılmadığına dikkat edin.
Bodrum Kat Rutubeti: Bir binanın bodrum katında yoğun rutubet, demir korozyonu (paslanma) olduğunu gösterir. Taşıyıcı demirleri paslanmış bir bina, depreme karşı direncini büyük oranda kaybetmiş demektir.
Bitişik Nizamın Dezavantajları: Çok eski bitişik nizam yapılarda, "çekiçleme etkisi" dediğimiz, deprem anında binaların birbirine çarpma riski bulunur.
Yatırım Değerini Öldüren Ölü Lokasyonlar
Sadece oturmak için değil, değer kazanması için de ev alıyorsanız şu bölgelerden kaçınmalısınız:
Gelişim Aksı Dışında Kalanlar: Şehrin büyüme yönünün tersinde, nüfusun azaldığı, kamu yatırımlarının gitmediği bölgelerden ev almak, paranızı enflasyon karşısında eritir.
Yüksek Aidatlı Siteler: Sosyal donatıları (havuz, güvenlik, sauna vb.) çok abartılı olan ancak doluluk oranı düşük projeler, 2025 yılı itibarıyla "kira gibi aidat" sorununu doğurmuştur. Aidatı, o bölgedeki kira gelirinin %20-25'ini aşan evler yatırım için mantıklı değildir.
Duygusal Değil, Teknik Karar Verin
Evi sadece "mutfağı çok güzel" veya manzarası harika diye satın almayın. Tapu Müdürlüğü'nden Takyidat Belgesi istemek, Belediye İmar Müdürlüğü'nden güncel imar durumunu sorgulamak ve mutlaka bağımsız bir gayrimenkul değerleme uzmanından (eksper) görüş almak, sizi milyonlarca liralık zarardan kurtaracaktır.
Unutmayın; en iyi ev, içinde huzurla ve güvenle oturabileceğiniz, hukuki ve yapısal sorunu olmayan evdir.
