Konut fiyatlarının yerleşik hanehalkı alım gücüne ve diğer ülkelere göre çok yükselmesi, Türkiye’nin konut fiyat artışında son üç yıldır dünya birincisi olmasının etkisi farklı.
Bir etkisi konut sahiplerine ki, kiraya verenler konut fiyatlarının yükselişinden kazanan kesimi oluşturuyor.
Türkiye’de hane halkının yüzde 56.7 ile yarıdan çoğu, hatta kiracıların iki katı, konut sahibi ve kendi konutunda oturuyor.
Dünya rekorları kıran konut fiyat artışlarının yol açtığı ikinci büyük etki ise kira ve barınma krizi. Yani konut fiyat artışlarında kaybeden tarafı kiracılar.
KİRACI SAYISI VE ORANI NEDEN ARTIYOR?
Bitişikte yer aldığı gibi 2022 yılında Türkiye hane halkının 7 milyonu kiracı ve kiracıların oranı yüzde 27.2 ile en yüksek düzeyinde.
Hane halkının 15.4 milyon ise kendi konutunda oturuyor. Ev sahipliği oranı yüzde 60’lar düzeyinden gerileyerek 2022’de yüzde 56.7’e indi.
Bu tablo bize diyor ki, ihtiyacı olanlar fiyat artışlarından dolayı konut satın alamıyor. Satın alma gücü olanlar ise ikinci, üçüncü konutunu alıyor ve kiralıyor.
Yıllık olarak konut fiyatları TCMB verileriyle yüzde 102.6, kiralar TÜİK hesabıyla yüzde 76 ve Betam hesabıyla yüzde 110 arttığını belirtelim.
5 YILDIR İŞE PAYDOS
Bir de 2018-2022 dönemini kapsayan son 5 yılda konut inşaat ruhsatı alan daire sayısı, önceki 5 yıllık döneme göre yüzde 32 geriledi, 4.3 milyon adetten 2.9 milyona indi.
Beşer yıllık dönemin ortalaması olarak inşaat ruhsatlarında üçte birlik azalma, nüfus ve yabancı alımlarının talebi, turistik kiralama talebiyle birleştiğinde adeta “harç bitti yapı paydos” durumunu anlatıyor.
Bunun yanında inşaatı tamamlanıp yapı kullanma izni alan daire sayısında durum o kadar kötü değil.
Son 5 yılda 3.5 milyon daire yapı kullanma izni alırken, bu sayı bir önceki 5 yılda 3.8 milyondu. Buradaki azalma yüzde 9 ile daha sınırlı düzeyde kaldı.
Yani müteahhitler konut talebine güvenememiş, maliyet hesaplarını iyi yapamamışlar ki, yeni inşa izinleri almaktansa eldeki projeleri tamamlamayı tercih etmişler.
Yine belirtelim ki son 5 yılda yapı kullanma izni alan daire sayısı yılda ortalama 698 bin adetle hanehalkı artışının biraz üzerinde.
ÇÖZÜME NEDEN TEK ODADAN BAŞLANMALI?
Hanehalkı ortalama yıllık artışı ise 630 bin. Ancak eğilim giderek artma yönünde. Çünkü şehirleşmeyle birlikte geciken evlilikler, artan boşanmalar ile tek kişilik hanelerin sayısı hızla artıyor.
Tek kişilik hanelerin oranı son verilerle yüzde 19.4’e çıktı ve hanehalkı grupları arasında üçüncü en büyüğü oluşturuyor. 2006 yılında ise tek kişilik hanelerin oranı yüzde 6.1 idi.
Buradan gelelim çözüm önerilerine ve tek kişilik ailelerden başlayalım.
Elimizdeki hanehalkı büyüklüğü çözümlerden biri. Hanelerin artık beşte biri tek kişilik ve oran giderek artıyor.
Tek kişilik hane halkına neden çok odalı konut yapıyoruz? Çok mu zenginler yoksa başka seçenekleri mi yok?
Namus bekçiliğine soyunarak tek odalı konut inşaatlarını sınırladık. Bu tür sınırları artık tamamen kaldırmak gerekiyor.
Tek kişi niye iki veya üç odalı konutta otursun? Böyle bir maliyeti niye ödesin? Başka birinin konut edinme imkanını niye kullansın?
DEVLETTEN ARSA VE SERTİFİKA İMKANI
İkinci öneri konut maliyeti içinde yaklaşık üçte bir düzeyinde pay alan arsa maliyetiyle ilgili. Son kampanyalarda da görmeye başladık ki, devlet ucuz arazi tahsis edebiliyor. Bu konuda belli bir hazırlıklar da öyle anlaşılıyor ki yapılmış.
GYODER Hazine arazilerinin 49 yıllığına kiralanmasını ve üzerine toplu konutlar yapılması önerisini getirdi. Öneriye göre devlet yönlendirici, geliştirici ve altyapısını hazırlayıcı olarak işin içinde olmalı. Devlet arazileri üzerine kurulacak konutlara verilecek tapular da kira dönemi ile sınırlı olmalı. Uygulanması mümkün, iyi bir öneri.
İnşa faaliyetlerinin finansmanı için mutlaka sermaye piyasası ve yurtdışı imkanlar kullanılmalı. Bu konuda gayrimenkul sertifika iyi bir araçtır. Proje bazında çıkartılacak sertifikalar sermaye piyasalarında alınıp satılabilir. Belli sayıda sertifikaya ulaşan da konutunun tapusunu alabilir.
Gayrimenkule dayalı sermaye piyasasının araçlarının çıkarılması ve piyasanın oturtulmasının ardından yurtdışına açılmalı. Yabancıların Türk gayrimenkul piyasasını finanse etmesinin en iyi yolu sermaye piyasasıdır.
Hatta kentsel dönüşümde de bu yola başvurulabilir. Kentsel dönüşüm hem şehirlerin yaşanabilir hale getirilmesi hem de deprem güvenliği için hayati önemde. En başta deprem olma ihtimali yüksek olan kentlerden başlayarak kentsel dönüşümün hızlandırılması aynı zamanda konut sorunun çözümünün kendisi.
YENİ KONUT HAMLESİ
Devlet TOKİ aracılığıyla zaten konut üretiminin içinde ve ciddi bir paya sahip. Konut yapım tekniği ile depreme dayanıklı binalar inşa edildiğini de ispatladı. Altyapısı hazırlanmış arsa temini ve inşaat faaliyetlerinin denetleyicisi kurum olarak TOKİ’nin faaliyet alanı genişletilebilir.
Üreteceği konut sayısı iki katına çıkarılabilir ve hatta “konut” ve “diğer” diye iki ayrı yapı da oluşturulabilir. Bu sayede TOKİ konut dışı kamusal inşaat yükü yanında konut üretmeye daha fazla odaklanabilir.
Konut inşaatlarında 5 yıllık mola dönemi gayet yeterlidir. Stoklar eritilmiştir. Talepler artmıştır. Ortada sorun olarak fiyatın yüksekliği kalmıştır.
2018’de başlayan bu mola dönemin 2023-24 seçimlerinin tamamlanmasıyla biteceğini tahmin ediyoruz. Hatta Cumhurbaşkanı’nın tercihine bağlı olarak yerel seçim öncesinde kampanyasının bir parçası olarak başlatılabilir de.
Burada devletin yol göstermesi, enflasyonu ve inşaat sektörüne yönelik maliyetleri düşürücü adımlar atması yeni konut hamlesi için yeterlidir.
Maliyet düşürme kalemi içinde Hazine arazilerinin kullanıma sokulması, doğrudan satışı yerine 49 yıllığına kiraya verilmesi önemli bir kolaylık sağlayacak.
BELEDİYELER VE İZİN MEKANİZMASI
Merkezi yönetim düzenlemeleri basitleştirerek ve izinleri şeffaflaştırarak da konut inşa maliyetlerini düşürebilir. Ancak bu yetmez, yerel yönetimlerin de işin içine katılması gerekir.
Bunun yanısıra yerel yönetimlerin arsa ve arazi satışları üzerinde iyi düşünülmeli, hatta bazı kısıtlamalar getirilmeli. ➔Ya da şu veya bu nedenle yerel yönetimlerin edineceği arazilerinin otomatikman Hazineye devri sağlanmalı ki, vatandaşın mülkiyet hakkı korunabilsin.
Belediyeler vatandaşın arsasının bir kısmına yeşil alan, kamusal alan gibi gerekçelerle el koyuyor. Sonra bu alanları birleştirerek veya ayrı ayrı imara açıyor ya da satıyor. Bu yolla kuruma gelir elde ediyor ama vatandaşın arsasına da el koyuyor ve inşaat izinlerinin verilmesini de buna bağlıyor.
İLERİYE YÖNELİK YÖNLENDİRİCİ SÖYLEMİN ÖNEMİ
Konut sorunun çözümü için ekstra öneriye falan aslında gerek yok. 5 yıl önce hatta 2 yıl önce işleyen bir konut ve oturmuş bir kira piyasası vardı. Dönen çarka çomak sokan ise yükselen enflasyon ve tarihin en yükseğine çıkan negatif faiz oranları oldu.
Yükselen enflasyon konut maliyetlerini artırdı, öngörü yapmayı zorlaştırarak inşaat başlangıçlarını engelledi. Maliyetini hesap edemeyen, ürettiği konutu satıp satamayacağını bilmeyen müteahhit de yeni konut yapımına girişmedi.
Bu anlamda şantiyelerin yeniden iş başı yapması için, izlenecek ekonomi politikasında yol haritası netleştirilmeli, enflasyon, faiz, kur politikaları öngörülebilir olmalı.
Karar verici konumundaki siyasi otorite ve kamu kurumlarınca ileriye yönelik yönlendirici bir söylem ortaya konulmalı.
En ideali Cumhurbaşkanı Erdoğan’ın söylemi ve üç yıllık orta vadeli programın açıklaması olabilir. Sektörün aktörleri öngörülebilir ve hesap yapılabilir duruma gelirse, şantiyelerde işbaşı da yaparlar.
Sonuçta inşaat bilmediğimiz bir iş kolu değil. Dünyanın ikinci en çok dış taahhüt alan sektörü.
DÜŞÜK ENFLASYON DÜŞÜK KONUT FİYATI
Negatif faizden kaçmanın ve yüksek enflasyondan korunmanın en iyi yolu gayrimenkul yatırımından geçiyor.
Enflasyon düşürülsün bakın konut fiyatları nasıl düşüyor.
Ya da faizi negatif olmaktan çıkartın yine aynı sonucu doğuracak, hem enflasyonu düşürecek hem konut fiyatlarını.
Bu durumda piyasa dışı mekanizmalara, sözleşme yasağına, yüzde 25 gibi kira sınırlamasına gerek kalmaz.
Düşen ve tek haneye inecek enflasyonun en büyük katkısı konut sektörüne ve muhtemel konut alıcılarına olacak.
Faizlerin yapay değil piyasa koşullarında ve güvenilir biçimde tek haneye inmesi Türkiye’de TL üzerinden tasarruf yapmayı ve TL ile uzun vadeli borçlanmayı mümkün kılar.
Konut kredi faizlerinin ortalama vadesi 7-8 yılla sınırlı kalmaz, uzar. 25-30 yıla çıktığında da zaten kira öder gibi, kredi taksiti ödenerek konut sahibi olunabilir.
