Bu uyarıların odağında, İstanbul Zeytinburnu'nda kentsel dönüşüm kapsamında yıkılan 4 katlı bir binanın ardından, bitişikteki apartman dairelerinin duvarının olmaması skandalı yer aldı. Duvarsız kalan dairelerdeki eşyaların yıkıntılar arasında kalması, konut alıcılarının haklarını bir kez daha acil gündeme taşıdı.
Gizli Hilede Sorumluluk Zinciri Uzun: Kimler Dava Edilebilir?
Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Av. Ali Yüksel, özellikle geçmişte maliyetten kar etmek isteyen müteahhitlerin yan binaya bitişik yapılarda duvar örmeden komşu yapıyı kullandığını, bu durumun ancak yan bina yıkıldığında ortaya çıktığını belirtti.
Av. Yüksel'e göre, bu tür hileli ve kasti eksik imalatlar ortaya çıktığında sorumluluk zinciri oldukça genişliyor:
Eski Malik (Arsa Sahibi)
Müteahhit/Bina Sahibi
İnşaat Denetim Firması (Bina 2000 sonrası yapıldıysa)
Belediyedeki İlgili Görevliler
Av. Ali Yüksel: "Konutta tüketiciye karşı yapılan hileler için zaman aşımı çalışmaz. Bugün itibarıyla bu duvarın olmadığını bilmeyen, şimdi öğrenen malikler ve kiracılar dava açabilirler ve ilgili kişi veya kişileri savcılığa verebilirler."
Hukuk ve Ceza Yolu Bir Arada: Tazminatta Güncel Değer İsteniyor
| Hukuki Süreç | Kapsam | Zaman Aşımı |
| Tazminat Davası | Tüketici (malik ve kiracılar) sıfatıyla daire alanlar için hileli durumlarda. | ÇALIŞMAZ (Zaman aşımı yok.) |
| Ceza Davası | Kasti ve bilerek eksik yapılan işler ("Nitelikli Dolandırıcılık"). | Geriye dönük 22 yıla kadar. |
Tüketiciler, bu davalar sonucunda müteahhitten, arsa sahibinden veya daireyi aldıkları kişiden "ödedikleri bedelin bugünkü değerini" talep etme hakkına sahip. Ticari amaçla alım yapanlar için ise hileli durumlarda 20 yıllık bir zaman aşımı geçerli oluyor.
Gizli Ayıp Fark Edilince Yapılması Gerekenler
Gayrimenkul hukuku uzmanı Av. Ali Kemal Atçeken, bitişik nizamlı binaların yıkımında komşu duvarların zarar görmesi gibi durumlarda, daire sahiplerinin onarım, değer kaybı ve kira ücreti talep edebileceğini söyledi.
Genel daire alım satımlarında, gizli ayıp (su sızıntısı, kolon çürümesi, çatlaklar vb.) söz konusuysa, kural olarak başvuru süresi 5 yıldır. Ancak:
Av. Ali Kemal Atçeken Uyarısı: "Bilinçli olarak ayıp gizlenmişse bu süre uzuyor. Mağdurlar bir an önce delil toplamalı, gerekiyorsa mahkemeden tespit yaptırmalı ve belediyeden tutanakları alarak hukuksal yollara başvuru yapmalı."
Konut Alırken En Çok Yaşanan Sorunlar ve Önlemler
Uzmanlar, hukuki sorunların yanı sıra, konut alım sürecinde yaşanan yaygın mağduriyetlere karşı da önemli tavsiyelerde bulundu:
Net-Brüt Metrekare Problemi: Özellikle sosyal tesisleri bulunan büyük sitelerde, tüketiciye söylenilen metrekarenin brüt olmasına rağmen netmiş gibi yansıtılması en büyük sorun.
Tavsiye: İmzalanan sözleşmeyi mutlaka bir mimar ve avukata göstererek ön inceleme yapın.
Kat İrtifakı ve Teslimat Güvencesi: Kat irtifakı kurulmamış projelere girilmemesi gerekiyor. Sözleşmede işin başlama/bitiş tarihi, dairenin büyüklüğü ve teknik özellikleri netleştirilmelidir.
Proje Güvenilirliği: Topraktan veya lansmandan konut alanlar, üretici firmanın bilançosunu ve geçmiş teslimat performansını iyi araştırmalıdır.
Riskli Edinme Modelleri: Yasal altyapısı bulunmayan ortaklıklara ve çekilişlere itibar edilmemelidir.
Kentsel Dönüşümde Yeni Çağrı: Parsel Bazlı Değil, Alan Bazlı!
Zeytinburnu'ndaki olayın ardından kentsel dönüşüm modeli de yeniden gündeme geldi. Kentsel dönüşüm uzmanı Nihat Şen, parsel bazlı dönüşümlerin sadece bina riskini azalttığını ancak otopark, yeşil alan ve sosyal donatı sıkıntılarını artırarak yaşanmaz yerleri daha yaşanmaz hale getirdiğini ifade etti.
Şen, kentsel dönüşümün; altyapı, üstyapı, sosyal donatılar, enerji, ulaşım ve mahalle kültürü gibi tüm unsurların bütüncül bir planda ele alındığı alan bazlı bir modelle yapılması gerektiğini vurguladı.
