Apartman ve sitelerde ortak giderlere katılmak, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) her kat malikine yüklediği temel bir sorumluluktur. Ancak ne yazık ki, bazı malikler bu borçlarını zamanında ödemeyerek hem site/apartman yönetimini hem de diğer komşularını zor durumda bırakabiliyor. Peki, böyle bir durumda yönetim hangi yasal adımları atabilir ve borçlunun kendi bağımsız bölümüne haciz konulması mümkün müdür?
Borçlu Malikin Başka Yere Borcu Olması Engel Değil
Bir okuyucumuzun aktardığı güncel bir olay, bu konuyu yeniden gündeme taşıdı. Okuyucunun bahsettiği bağımsız bölüm maliki, binaya ait ortak gider borcunu ödememekle kalmıyor, aynı zamanda "başka yerlere de borcu olduğu" gerekçesiyle ödemeden kaçındığını belirtiyor.
Hukuki Durum Net: Bir malikin üçüncü kişilere olan borçları, binanın ortak giderine katılma zorunluluğunu ortadan kaldırmaz. KMK'ya göre, ortak gider borcunu ödemeyen malik, sadece borçlu duruma düşmekle kalmaz, aynı zamanda ödenmeyen miktar için aylık %5 gecikme tazminatı (gecikme faizi) ödeme yükümlülüğü altına girer.
Yönetici Harekete Geçmek Zorunda: İcra Takibi İlk Adım
Bina yöneticisi, gecikme tazminatıyla birlikte bu alacağı tahsil etmek için borçlu aleyhine icra takibi başlatma hakkına ve hatta sorumluluğuna sahiptir. Bu, borcun yasal yollarla tahsil edilmesinin ilk ve en kritik adımıdır.
Haciz ve Satış Süreci: İpotekli Daireye Haciz Konulur mu?
İcra takibi kesinleştiğinde, borçlunun mal varlığına haciz konulması mümkündür. Genel kural, borçlunun varsa diğer mal varlıklarına (banka hesapları, maaş, diğer taşınmazlar vb.) yönelmektir. Ancak, başka hiçbir tahsil kabiliyeti bulunamazsa veya yönetim doğrudan bu yolu seçerse, borçluya ait bağımsız bölüme (daireye) de haciz tatbik edilebilir.
Peki, daire ipotekliyse durum ne olur?
Önemli Not: Dairenin banka ipoteği altında olması, haciz koyulmasına ve hatta satışının istenmesine engel değildir. İpotekli daireye de haciz konulabilir ve satışı talep edilebilir.
Ancak burada yöneticinin (veya alacaklının) dikkat etmesi gereken büyük bir risk bulunmaktadır:
Öncelikli Alacaklı İpotek Sahibi: Dairenin satışından elde edilen bedelden öncelikle, daha önceki tarihte tesis edilmiş olan ipotek alacaklısı yararlanır.
Risk: Paranın Artmaması: Satış bedelinden ipotek borcu ödendikten sonra para artarsa, yönetimin alacağı bu artan kısımdan tahsil edilir. Ancak satış bedeli ipotek borcunu dahi karşılamazsa veya çok az bir miktar kalırsa, icra takibi için yapılan masraflar ve sarf edilen emek boşa gidebilir.
Tahsilat Riski Karşısında Yönetime Önerilen Yol
Hukukçular, tahsilat kabiliyeti zayıf olan borçlular için hemen dairenin satışını isteme yerine, öncelikle icra takibini başlatmayı ve borçlunun güncel mal varlığını detaylıca araştırmayı önerir.
Özetle, okuyucumuzun durumundaki yönetim için öneri şudur:
Derhal İcra Takibi Başlatın: Borçlu aleyhine gecikme tazminatıyla birlikte icra takibini başlatarak yasal süreci resmen başlatın.
Mal Varlığı Araştırması Yapın: İcra süreci devam ederken, borçlunun banka hesapları, maaşı gibi tahsil olasılığı daha yüksek olan diğer mal varlıklarına odaklanın.
Son Çare Daire Satışı: Eğer diğer yollarla tahsilat mümkün olmazsa ve dairedeki ipotek yükü makul bir seviyede ise, dairenin satışını talep etme seçeneğini değerlendirin.
Uzmanlar Uyarıyor: Ortak gider borçları, komşuluk ilişkilerini zedelediği gibi, binanın genel yönetimi ve bakımı için hayati önem taşır. Bu nedenle yöneticilerin, borçlu maliklere karşı yasal haklarını zamanında kullanması, diğer kat maliklerinin haklarının korunması açısından büyük önem taşımaktadır.