Kahramanmaraş’taki depremlerin ardından başta İstanbul’daki okurlarım, oturdukları eski binalarının “riskli yapı” olup olmadığını ve yıktırıp yerine yenisini nasıl yaptırabileceklerini merak ediyor. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun’a göre “riskli yapı” tespitini kim ister, nasıl tespit edilir? “Riskli” raporu verilen bina ne kadar süre içinde yıkılır? İstanbul Barosu avukatlarından M. Şeref Kısacık merak edilen soruları yanıtladı... Kentsel Dönüşüm Yasası neden çıkarıldı? Afet riski altındaki alanlarla, riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek amacıyla 16 Mayıs 2012’de 6306 Sayılı Kanun yürürlüğe girdi. Halk arasında “Kentsel Dönüşüm Yasası” olarak adlandırılan yasa ve ilgili yönetmeliğin getirdiği imkânlardan yararlanılarak, “riskli yapı” niteliğindeki mevcut binaların yıkılıp yeniden yapılması isteniyorsa, binanın “riskli yapı” tespitinin bu yasa ve yönetmelik hükümleri uyarınca yapılmış olması gerekir. “Riskli yapı” tespiti için kaç başvuru gerekir? Maliklerden bir veya birkaçının bizzat veya vekilleri aracılığıyla Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın yetkilendirdiği lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlara başvurması üzerine binanın “riskli yapı” olup olmadığı belirlenir. Bir kişinin bile başvurusu üzerine bu tespit yapılabilir. Nasıl bir işlemdir? Bu işlem “resmi” bir işlemdir. Binanın “riskli yapı” olarak belirlenmesi halinde, durum tapuya işlenir ve tapu müdürlüğü tarafından durum, maliklere/hak sahiplerine tebliğ edilir. Tespite itiraz edilebilir mi? Tebligatta “riskli yapı” tespitine karşı 15 gün içinde itiraz edilebileceği de belirtilir. İtiraz edilmesi halinde “riskli yapı” tespitini yapan kurum itirazı değerlendirir. İptal davası açılabilir mi? Kurum, tarafından itirazın reddedilmesi halinde bunun tebliğinden itibaren veya “riskli yapı” tespitinin tebliğinden itibaren (itiraz yoluna başvurmadan) doğrudan ilgili kişi tarafından 30 gün içerisinde bulunulan yerin idare mahkemesinde dava açılabilir. Ancak, bu davada sonuç alabilmek çoğu zaman imkânsızdır. Deprem riski gerçeği ortadayken, can ve mal güvenliği tehlikedeyken, hiçbir mahkeme/kurum bilimsel bir raporla aksi ispatlanamadığı sürece riskli yapı tespitini yok sayamaz, yıkım kararını durduramaz, durdurmamalıdır. Dava açılması süreci etkiler mi? Dava açılması, ilgili idare mahkemesince “riskli yapı” tespitinin ve binanın yıkılması işleminin yürütmesinin durdurulması kararı verilmediği takdirde süreci etkilemez. ARSA OLARAK SATILABİLİR Yer, arsa olarak satılabilir mi? Binanın yıkılıp taşınmazın arsa haline dönüşmesinden sonra, malikler arsa payı bakımından 2/3 çoğunlukla alacakları kararla arsayı nasıl değerlendireceklerine karar verebilirler. Bu karar, mutlaka yeni bir bina yapmak şeklinde olmayabilir. Örneğin; “Yeniden bina yapmakla uğraşmayalım, zeminimiz zaten sağlam değil, burayı arsa olarak satalım, herkes parasını alsın, istediği gibi değerlendirsin” de diyebiliriz. Yeni bina için oy çoğunluğu ne olmalı? Yeniden bina yapmak için, 2/3 arsa payı çoğunluğuyla karar verebilirsek de sözleşme imzaladığımız yüklenicinin inşaata başlayabilmesi için oybirliğinin sağlanması gerekir. 2/3 arsa payı çoğunluğuyla alınan kararı kabul etmeyen malik ya da malikler azınlık sayılır. Bu maliklerin hisseleri, kamu gücüyle ve öncelikle diğer maliklere, onlar almazsa 3. kişilere satılır. Satın alanlar, o kararı kabul ederek satın aldıkları için, böylece oybirliği sağlanmış olur. Uygulamada çoğu zaman 2/3 arsa payı çoğunluğunun sağlanmasından sonra tüm maliklerle ortak bir gün belirlenerek, noterde inşaat sözleşmesi imzalanmaktadır. O gün gelemeyenlerle, aynı içerikteki sözleşmeyi maliklerle yüklenici başka bir gün imzalanmaktadırlar. Yakını vekâleten imza atabilir mi? Noterde sözleşme imzalamaya gelemeyecek olan maliklerin, avukatlarına veya bir yakınlarına sözleşme imzalama yetkisi içeren bir vekâletname vermeleri gerekir. Ancak, vekâletnamede sadece sözleşme imzalama yetkisinin verilmesi yeterli olmaz. Bu tür işlerde iki tür vekâletname söz konusu olabilir. Tüm malikler tarafından yüklenicinin önerdiği kişilere iş takibi için verilmesi gereken vekâletname. Noterde sözleşme imzalamaya gelemeyecek olanların, bu sözleşmenin imzalanması için, maliklerin avukatlarına veya yakınlarına vermeleri gereken vekâletname. Bu vekâlet kapsamlı alınırsa, iş takipçilerine verilecek vekâletnameyi de bu vekiller verebilirler. Tüm maliklerle yüklenici arasında inşaat sözleşmesi imzalandıktan ve yüklenici firmaya vekâletnameler verildikten sonra, yüklenici tarafından inşaat ruhsatına başvurulur ve binanın yeniden yapımı için inşaat işlemleri başlar. 60 GÜNDEN AZ OLAMAZ “Riskli yapı” tespitinden sonra bina ne kadar sürede ve nasıl yıkılır? “Riskli yapı” tespitinden sonra durum, tapuya işlenir. Tapu müdürlüğü maliklere/hak sahiplerine bilgi verir. “Riskli yapı” tespitinin kesinleşmesinden sonra idarece maliklere tahliye ve yıkım için 60 günden az olmamak üzere bir süre verilir. Bu sürede tahliye ve yıkım gerçekleşmezse, 30 güne kadar bir ek süre daha verilir. Bu süre sonunda da maliklerce yıktırılmaması halinde doğalgaz, su, elektrik kesilir. Riskli yapılardaki insanların ve eşyaların tahliyesi ve yıktırma işlemi kolluk kuvveti desteğiyle idarece yapılır veya yaptırılır. Tahliye ve yıkım masrafları hisseleriyle orantılı olarak maliklerden tahsil edilir. GÜÇLENDİRME İÇİN NE YAPILMALI Yıkım yerine güçlendirilme isteniyorsa ne yapılmalı? “Riskli yapının” yıkılması yerine güçlendirilmesinin istenilmesi halinde, riskli yapının yıkılması için maliklere verilen süre içerisinde maliklerce; güçlendirmenin mümkün olduğunun tespit ettirilmesi ve kat maliklerinin 4/5 oyuyla güçlendirme kararı alınması gerekir. Daha sonra güçlendirme projesi hazırlattırılır, imar mevzuatına uygun olarak ruhsat alınır ve güçlendirme işi yaptırılır. Ruhsatı veren idare tarafından belirlenecek süre içerisinde güçlendirme işlemi tamamlanırsa, tapu kaydındaki “riskli yapı” belirtmesi de kaldırılır. Karşı çıkan malikin hakkı ne? Riskli yapı kararı kesinleştikten sonra, maliklerin 2/3 arsa payı çoğunluğuyla aldığı yeni bina yapılması kararına katılmayan, örneğin yükleniciyle imzalanan sözleşmeyi imzalamayan maliklere, noterden ihtarname gönderilerek kendisinden ihtarın tebliğden itibaren 15 gün içerisinde diğer maliklerin imzaladığı sözleşmeyi imzalaması istenir. Bu sürede de imzalanmadığı takdirde, o malikin/maliklerin hissesinin satışı istenir. Bakanlık İl Müdürlüğü veya yetki devri yapılan yerlerde belediye tarafından satış işlemi yapılır. Bu sözleşmeyi imzalayan malikler öncelikle satışa katılırlar. Maliklerin satın almaması halinde, yapılan anlaşmayı kabul eden 3. şahıslara (azınlık sayılan malik ya da maliklerin) hisseleri satılır. Böylece oybirliği sağlanmış olur. Komşular arasında böyle bir satış sürecine gitmeye gerek kalmadan, herkesin hakkını koruyan, adil bir süreç yürütülerek, oybirliğiyle hareket edilmesi herkesin menfaatine olacaktır. Başka bir yöntem var mı? Evet var. Vatandaşlar “gayri resmi” olarak binanın durumunu öğrenmek için tespit yaptırabilirler. Kamu kurumlarına, üniversitelerin ilgili birimlerine, uzman firmalara başvurarak binalarının durumunu tespit ettirip esnek bir yol haritası ile takvim olarak çok sıkışmadan binalarının depreme karşı güçlendirilmesini sağlayabilirler. Yeniden bina yaptırmaya karar vereceklerse de hangi yükleniciyle, hangi koşullarda binalarını yaptıracaklarını rahat rahat kararlaştırırlar. ANLAŞMAZLIK SOKAKTA BİTEBİLİR Avukat Kısacık’ın, kanun kapsamında başvuruda bulunacak okurlarıma son bir uyarısı da var. O da şöyle: “6306 Sayılı Kanun’a göre ‘riskli yapı’ tespiti yapılan binalarda süreç bizim kontrolümüzden çıkıyor. Kamu kurumlarının verdiği sürelerde malikler olarak anlaşıp ne yapacağımıza karar veremezsek, binamız yıkılır, sokakta kalabiliriz.”