Kahveci, kapsamlı veriler üzerinden yaptığı analizde, ülkenin bir konut üretim sorunu değil, mülkiyet ve dağılım sorunu yaşadığını iddia etti. Yapılan konut sayısının yeni hane ihtiyacını fazlasıyla karşıladığını belirten Kahveci, sorunun temelinde hane yapısının değişimi, göçmen etkisi ve yatırım amaçlı alımların yattığına dikkat çekti.
12 Yılda 7 Milyon Yeni Hane, 8.5 Milyon Yeni Konut!
Kahveci, 2012 sonrasındaki konut piyasası hareketliliğini rakamlarla gözler önüne serdi. Analizine göre;
Hane Sayısı Hızla Arttı: 2012 sonunda 20.481 milyon olan hane sayısı, 2024 sonunda 27.516 milyona yükseldi. Bu, 12 yıl içinde 7 milyon 035 bin yeni hane kurulduğu anlamına geliyor. Hanede yaşayan ortalama kişi sayısının 3.69'dan 3.11'e düşmesi, tek kişilik hanelerin ve dolayısıyla 1+1 daire ihtiyacının artışında kilit rol oynadı.
Üretim İhtiyacı Karşıladı: Yeni kurulan 7 milyon haneye karşılık, 2013-2024 yılları arasında 10 milyon 039 bin konut inşaatına başlandı ve 8 milyon 582 bin daire bitirilerek oturma izni aldı. Bu rakamlar, bitirilen konut sayısının dahi yeni hane ihtiyacını 1.5 milyondan fazla aştığını gösteriyor. Halihazırda ise yaklaşık 1.5 milyon dairenin inşaatı devam ediyor.
Fazla Üretim Neden Sorunu Çözmüyor? Mülkiyet Vurgusu
Rakamlar, konut üretiminde bir eksiklik olmadığını gösterse de, konuta erişim sorunu derinleşmeye devam ediyor. Kahveci'ye göre bu paradoksun ana kaynağı "mülkiyet sorunu":
Satışta Yüksek Oran: Bitirilen 8.5 milyon yeni dairenin 6 milyon 379 bini satıldı. Yabancılara satılan 405 bin daire düşüldüğünde bile, yaklaşık 6 milyon daire yerli yatırımcıya/sahibine geçti.
Yatırımcı ve Kiracılar Dengesi: Yeni kurulan 7 milyon hanenin yüzde 85'i satış yoluyla mülk sahibi oldu ya da el değiştirdi. Ancak Kahveci, satılan konutların ihtiyaç sahipleri tarafından alındığını söylemenin imkansız olduğunu belirtiyor. En çarpıcı veri ise: Yeni kurulan hanelerin yüzde 48.8'i hala kiracı olarak yaşamaktadır.
Üretim Değil, Dağıtım Krizi
İbrahim Kahveci'nin analizi, konut piyasasındaki sorunun yapısal bir üretim yetersizliğinden ziyade, sosyal ve ekonomik bir dağılım krizi olduğuna işaret ediyor. Yüksek sayıda konut üretimine rağmen, bu konutların büyük bir kısmının yatırım amaçlı alımlar, yabancıya satışlar veya boş tutulması nedeniyle ihtiyaç sahiplerinin eline geçemediği görülüyor. Yazarın da ifade ettiği gibi, "Konut sorununda üretim sorunu değil, mülkiyet sorunu yaşamaktayız," tespiti, konut politikalarının sadece inşaatı artırmaya değil, aynı zamanda mülkiyeti adil dağıtmaya odaklanması gerektiğini güçlü bir şekilde ortaya koyuyor.