Ceza Oranı 4 Katına Çıktı
TBMM’de kabul edilen son vergi düzenlemesine göre, tapuda gerçek satış bedelinin altında beyan edilen işlemlerde uygulanacak vergi ziyaı (kayıp) cezası, önceki uygulamadaki %25 oranından bir kat (yani 100%) uygulanacak şekilde artırıldı. Bu da cezanın yaklaşık 4 kat yükselmesi anlamına geliyor.
Eskiden: Eksik beyan edilen harç üzerinden %25 ceza
Şimdi: Eksik beyan edilen harç üzerinden bir kat oranında ceza (yani %100)
Bir alıcı-satıcı örneği üzerinden gidelim:
Gerçek satış bedeli: 10 milyon TL
Tapuda beyan edilen değer: 7 milyon TL
Normalde doğru beyan durumunda:
Tapu harcı: 10 milyon TL × %4 = 400.000 TL
Eksik beyan durumunda; beyan edilen üzerinden Örnek:
Tapu harcı (7M TL üzerinden): 7M × %4 = 280.000 TL
Eksik ödenen tapu harcı farkı: 400.000 − 280.000 = 120.000 TL
Yeni ceza uygulamasına göre:
Eksik beyan farkı (120.000 TL) yeniden hesaplanır
Vergi ziyaı cezası %100 oranında uygulanır → 120.000 TL ceza
Toplam borç: 120.000 + 120.000 = 240.000 TL + gecikme faizi (varsa)
Yani eksik beyan sadece farkın tahsili ile bitmiyor; aynı miktarda ceza ücreti de ekleniyor.
Kimlere Uygulanır?
Hem alıcı hem de satıcı bu cezadan ayrı ayrı sorumlu tutulabilir.
Vergi denetimleri sırasında gerçek değer ile tapuda beyan edilen değer arasındaki fark tespit edildiğinde ceza kesilir.
Banka kredisi ya da dekont gibi delillerle gerçek ödeme kanıtlanmazsa devlet, emlak vergisi değeri ve emsal piyasa değerleri üzerinden tespit yapabilir.
Neden Bu Düzenleme Getirildi?
Uzun zamandır emlak piyasasında yaygın olan “çifte fiyat” (gerçek satış fiyatı ile tapuya düşük gösterilen fiyat) uygulaması devlete ciddi vergi kaybı yaratıyordu.
Yeni düzenleme ile: Piyasa şeffaflığı artırılıyor, Kayıt dışı işlemler azaltılıyor, Tapu gelirlerinde adalet sağlanması hedefleniyor
Sık Yapılan Riskli Uygulamalar
Tapuda düşük beyan edilen satış bedeli → Azalan tapu harcı → Ceza ihtimali
Banka kredisi dekontu beyan edilmemesi
Emsal değer ile beyan edilen tutar arasında büyük fark olması
2026 itibarıyla tapuda eksik beyan ciddi mali yaptırımlarla karşılaşılıyor. Artık sadece düşük beyan edilen fark değil, bunun %100’ü kadar ceza da ödemeniz gerekebilir. Bu nedenle gayrimenkul alım-satımında gerçek satış bedelinin beyan edilmesi artık hem hukuki hem de finansal açıdan daha önemli hâle geldi.
