Peki, dairesinin arsa payı şerefiye değerine uygun olmayan mülk sahiplerini ne gibi tehlikeler bekliyor ve bu durum nasıl düzeltilir?
Arsa Payı Nasıl Hesaplanır?
Tapu senedinizde yer alan “Arsa Payı” hanesi, binanın üzerinde bulunduğu toplam parsel alanından dairenize düşen yasal hisseyi gösterir. Formül oldukça basittir:
Örnek Hesaplama:
- Toplam Parsel Alanı: 3.872,29 m²
- Tapuda Yazan Arsa Payı: 10/890 (Pay: 10, Payda: 890)
- Adım 1 (Metrekare Başına Düşen Pay): 3.872,29 / 890 = 4,35 m²
- Adım 2 (Dairenin Payı): 4,35 x 10 = 43,5 m²
Bu hesaplamayla, o dairenin arsa üzerinde yasal olarak 43,5 metrekarelik bir hakkı olduğu ortaya çıkar.
Büyük Tuzak: Giriş Kat ile Manzaralı Dairenin Arsa Payı Aynı Olabilir Mi?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesine göre; arsa paylarının, bağımsız bölümlerin kat irtifakı kurulduğu tarihteki büyüklüğü, konumu, cephesi ve şerefiye (manzara, kat yüksekliği vb.) gibi piyasa değerini etkileyen unsurlarla orantılı olarak dağıtılması şarttır.
Ancak eski binalarda, müteahhitler veya idareler kolaylık olsun diye tüm dairelerin arsa payını (örneğin binadaki tüm dairelere 10/890 vererek) eşit dağıtmış olabiliyor. Eğer binanızda giriş kattaki karanlık daire ile en üst kattaki deniz manzaralı, geniş dairenin arsa payı eşit yazılmışsa, burada ciddi bir hukuki hata var demektir.
Kentsel Dönüşümde Hak Kaybına Uğramayın!
Binanız ayakta dururken bu durumun size bir zararı yokmuş gibi görünebilir. Ancak bina riskli yapı ilan edilip kentsel dönüşüm sürecine girdiğinde işler tamamen değişir:
- Karar Alma Süreçleri: Kentsel dönüşümde kararlar, malik sayısına göre değil, arsa payı oranının salt çoğunluğuna (%50’den fazlasına) göre alınır. Arsa payınız düşükse, binanın geleceğinde söz hakkınız azalır.
- Yeni Daire Paylaşımı: Müteahhitle yapılacak sözleşmelerde ve yeni projeden alınacak dairelerin büyüklüğünde veya nakdi denkleştirme (ivaz) süreçlerinde tamamen arsa payınız esas alınır. Değerli bir daireye sahipken, düşük arsa payı yüzünden dönüşüm sonrası çok daha küçük veya değersiz bir mülk almak zorunda kalabilirsiniz.
Hatalı Arsa Payı Nasıl Düzeltilir? Zamanaşımı Var mı?
Eğer arsa payınızın adaletsiz olduğunu düşünüyorsanız, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde “Arsa Payının Düzeltilmesi Davası” açabilirsiniz.
Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre bu dava, mülkiyet hakkına dayandığı için herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir. Kat mülkiyeti veya kat irtifakı devam ettiği sürece her zaman açılabilir. Ancak kritik nokta şudur: Bina yıkılmadan veya riskli yapı süreci kesinleşip kat mülkiyeti kütükten silinmeden önce bu davanın açılması gerekir. Bina yıkıldıktan sonra arsa payı düzeltme davası açılması hukuken mümkün değildir.
Gelecekte kentsel dönüşüm krizleri yaşamamak ve mülkünüzün gerçek değerini korumak için şimdiden tapu kayıtlarınızı kontrol etmeniz ve gerekirse hukuki süreci başlatmanız büyük önem taşıyor.