Ev Sahibi Oranı Azalıyor, Kiracılık Hızla Artıyor
TÜİK verilerine göre, 2014 yılında yüzde 61,1 olan ev sahibi oranı, 2024 itibarıyla yüzde 56,1’e gerilerken; kiracıların oranı yüzde 22,1’den yüzde 28’e yükseldi. Aynı dönemde 8 milyon kişi artan Türkiye nüfusunda yaklaşık her 100 yeni bireyden 85’i kiracı konumuna geçti.
2024 yılı itibarıyla yaklaşık 7,7 milyon hane kirada, 15,5 milyon hane ise kendi evinde yaşıyor. Oturulan konutun sahibi olmadan, ancak kira da ödemeyen kesim (çoğunlukla aile yanında kalanlar) yüzde 15 seviyelerinde bulunuyor.
Milyonlarca Konut Boş Duruyor
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın verilerine göre Türkiye’de 36 milyon konut bulunurken, fiilen ikamet edilen konut sayısı yaklaşık 27,5 milyon civarında. Bu da yaklaşık 8,5 milyon konutun boş olduğunu ortaya koyuyor. Uzmanlara göre, bunların önemli bir bölümü yatırım amacıyla alınıp elde tutulan konutlardan oluşuyor.
Krediyle Ev Almak Artık İmkansıza Yakın
2023 ve 2024 yıllarında yükselen faiz oranları ve sıkı para politikaları, konut kredisi kullanımını ciddi ölçüde düşürdü. 2024’te konut satışlarının yalnızca %10,7’si banka kredisiyle gerçekleşti. Geriye kalan %89,3’lük bölüm ise peşin veya alternatif finansman modelleriyle satıldı.
Özellikle ilk el konut alımlarında banka kredisi kullanım oranı sadece %3,5 seviyesinde kaldı. Bu da yatırım yapabilecek nakit birikimi olan kesimin piyasaya yön verdiğini, ihtiyacı olanların ise alım gücünü kaybettiğini gösteriyor.
Türkiye, OECD’de Kira Artışında Açık Ara Zirvede
OECD Konut Fiyat Endeksi’ne göre, Türkiye’de kiralar 2015’ten bu yana ortalama %1.352,3 oranında arttı. Bu artışla Türkiye, OECD ülkeleri arasında açık ara zirvede yer aldı. Aynı dönemde ortalama kira, 2.500 TL’den 36.000 TL’ye yükseldi. Bu oran, birçok ülkede %50’yi bile bulmazken, Macaristan dışında hiçbir OECD ülkesinde bir kat artış dahi görülmedi.
Gayrimenkul Sertifikası Uygulaması Ne Sunuyor?
Bu sıkışmışlık ortamında TOKİ ve Emlak Konut ortaklığıyla geliştirilen Gayrimenkul Sertifikası uygulaması, konuta erişim için yeni bir model olarak öne çıkıyor.
- İlk uygulama, İstanbul Başakşehir’deki 5.325 konutluk Damlakent projesiyle başlıyor.
- İlk etapta 1.540 konut için 4–8 Ağustos 2025 tarihleri arasında 7,59 TL fiyatla sertifika satışı yapılacak.
- Sertifikalar, 11 Ağustos’tan itibaren Borsa İstanbul’da işlem görecek ve alım-satımı serbest olacak.
- Yeterli sertifika biriktiren yatırımcılar, doğrudan konut sahibi olabilecek (asli edim).
- Yeterli sayıya ulaşamayanlar ise proje sonunda açık artırmayla satılan konutlardan gelir payı alacak (tali edim).
- Satılamayan konutlar, TOKİ tarafından ekspertiz bedelinin %80’ine satın alınacak.
- Ödemeler 2029’da yapılacak.
Kira Sorununa Arzla Çözüm: Sosyal Konut Vurgusu
Hazine ve Maliye Bakanı Mehmet Şimşek, konut krizine karşı faiz politikası yerine konut arzının artırılmasının esas çözüm olduğunu vurguladı. Ancak sadece üretim değil, boş tutulan konutlardan daha yüksek vergi alınması gibi düzenlemelerle arzın gerçekten ihtiyaç sahiplerine yönelmesi gerektiği ifade ediliyor.
Yeni Konut Modeli mi, Eski Sorunların Yeniden Üretimi mi?
Gayrimenkul sertifikası, konut sahibi olmanın önündeki finansal engelleri azaltma potansiyeli taşıyor. Ancak konut üretimi artırılmadıkça, arz-talep dengesi kurulmadıkça ve yatırım amacıyla elde tutulan konutlar sistem dışına çıkmadıkça, bu tür modellerin etkinliği sınırlı kalabilir.
Yine de, Damlakent gibi projelerle başlatılan bu modelin orta gelir grubuna yönelik erişilebilir konut üretiminde yeni bir dönem başlatabileceği umut ediliyor.
