Türkiye'de yatırımcıların güvenli liman olarak gördüğü arsa piyasası, son yıllarda bazı şehirlerde konut fiyatlarını geride bırakan bir yükseliş sergiliyor. Gayrimenkul platformu Endeksa tarafından derlenen güncel veriler, Türkiye'nin konut imarlı arsa fiyatlarındaki devasa makası bir kez daha gözler önüne serdi.
Zirve ve Dip Arasındaki Fiyat Farkı Dikkat Çekiyor
Rapora göre, metrekare fiyatları baz alındığında Türkiye'nin en pahalı şehri, 19 bin 128 TL ortalamasıyla İstanbul oldu. Zirveyi takip eden iller ise sırasıyla İzmir (12.359 TL), Antalya (10.260 TL) ve Muğla (10.161 TL) olarak sıralandı.
Fiyatların en yüksek olduğu ilk 10 il listesi şöyle:
İstanbul: 19.128 TL
İzmir: 12.359 TL
Antalya: 10.260 TL
Muğla: 10.161 TL
Kocaeli: 9.593 TL
Ordu: 9.474 TL
Yalova: 9.078 TL
Samsun: 8.874 TL
Diyarbakır: 8.140 TL
Aydın: 8.121 TL
Listenin diğer ucunda ise uygun fiyatlarıyla dikkat çeken şehirler yer alıyor. Kırıkkale, metrekare başına 1.611 TL ile Türkiye'nin en uygun konut imarlı arsalarına sahip il oldu.
Fiyatların en düşük olduğu 10 il:
Kırıkkale: 1.611 TL
Ağrı: 1.971 TL
Bartın: 2.177 TL
Bilecik: 2.326 TL
Niğde: 2.394 TL
Kırşehir: 2.403 TL
Karabük: 2.465 TL
Kastamonu: 2.910 TL
Yozgat: 2.917 TL
Edirne: 2.983 TL
Mega Projeler Fiyatlarda "Çarpan Etkisi" Yaratıyor
2026 yılı arsa piyasasına dair öngörülerini paylaşan Gayrimenkul Uzmanı Alper Göker, arsa değerlerini artık sadece arz-talep dengesinin belirlemediğini, bölgesel yatırımların asıl tetikleyici unsur haline geldiğini belirtti.
Göker, "Ankara–Niğde Otoyolu, Kırıkkale–Ankara hızlı tren hattı, Çanakkale Köprüsü bağlantı yolları ve Karadeniz kıyısındaki liman modernizasyonları gibi projeler 2026 boyunca belirli şehirlerde çarpan etkisi yaratacak. Örneğin, Balıkesir ve Çanakkale hattında sanayi bölgeleriyle bağlantılı arsaların değeri son iki yılda yüzde 45 arttı," dedi.
2026'da Gözler Ankara, Konya ve Kayseri'de Olacak
Gayrimenkul Uzmanı Göker, konut stokunun fazla olduğu "doygun" bölgeler ile gelişime açık iller arasında 2026'da bir ayrışma beklediğini ifade etti. İstanbul, İzmir ve Antalya gibi büyükşehirlerde yeni arsa ihtiyacının sınırlı kaldığını belirten Göker, "2026’da bu şehirlerde arsa fiyat artışlarının yüzde 10–15 bandına gerileyebileceğini" öngördü.
Buna karşın, Ankara, Konya ve Kayseri gibi şehirlerde durumun farklı olduğunu vurgulayan Göker, "Bu illerde stok artışı henüz arz fazlası yaratmadığı için yeni konut talebi hâlâ güçlü. Bu illerde metrekare fiyatlarında yüzde 25–35 arası artış olasılığı görüyoruz," ifadelerini kullandı.
TÜİK verilerinin de bu öngörüyü desteklediğini belirten uzmanlar, Ankara, Konya, Kayseri, Samsun ve Gaziantep'in son iki yılda en fazla iç göç alan iller arasında olduğunu ve bu nüfus artışının doğrudan arsa talebini beslediğini belirtiyor.
"En Ucuz Şehir" Unvanı Geçici
Alper Göker, Kırıkkale'nin durumuyla ilgili olarak ise şunları söyledi: "Kırıkkale’nin şu anda 1.600 TL seviyesinde seyreden arsa metrekare fiyatı, hızlı tren hattının devreye girmesiyle 2026 sonunda 2 bin TL’nin üzerine çıkabilir. Benzer şekilde Afyonkarahisar, lojistik konumu sayesinde sanayi yatırımlarından pay alıyor. Kısacası, 'en ucuz şehir' unvanı artık geçici. Türkiye’de arsa değer haritası, bölgesel gelişim eksenlerine göre yeniden şekilleniyor."
Sektör Temsilcilerinden Yatırımcılara Kritik Uyarılar
Arsa yatırımında dikkat edilmesi gereken hususlara değinen sektör temsilcileri, yatırımcıları hem fahiş fiyatlara hem de hukuki sorunlara karşı uyardı.
"Fahiş Fiyatlara Düzenleme Şart" Türkiye Emlak Müşavirleri Federasyonu Başkanı Hacı Ali Taylan, bazı bölgelerde ortalama değerinin 2-3 katı fazla fiyattan satılan arsalar bulunduğunu belirterek, bu fahiş fiyatlara acilen bir düzenleme getirilmesi gerektiğini savundu. Taylan, uzun vadeli yatırım düşünenlere arsayı tavsiye etti.
"Tek Tapulu ve Müstakil Arsa Alınmalı" EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdür Yardımcısı Zuhal Balsarı ise yatırımcılar için en önemli adımın, arsanın imar durumu ve niteliğini (arsa mı, tarla mı) dikkatlice incelemek olduğunu kaydetti.
Balsarı, "Hisseli veya ortak tapulu arsalar yerine, tek tapulu müstakil arsalar tercih edilmelidir; bu, gelecekte yaşanabilecek hukuki sorunların önüne geçer. Son olarak, artan rayiç değerlerin emlak vergisi ve tapu harcı gibi maliyetleri yükseltebileceği göz önünde mutlaka tutulmalıdır," diyerek yatırımcıları gizli maliyetlere karşı uyardı.
