Kira hukukunda uzun yıllardır süregelen "yazılı olmayan sözleşme süresizdir" algısı, Yargıtay’ın son içtihadıyla birlikte yeni bir boyut kazandı. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 11.03.2025 tarihli 2025/1495 K. sayılı kararı, sözlü kira sözleşmelerinde "sürenin ispatı" kavramını merkeze alarak ev sahiplerinin elini güçlendirecek bir kapı araladı.
Sözlü Anlaşmalarda Belirsiz Süre Dönemi Bitiyor mu?
Türk Borçlar Kanunu’na (TBK) göre kira sözleşmelerinin geçerli olması için yazılı yapılması şartı bulunmuyor. Ancak uygulamada, yazılı olmayan sözleşmelerin süresinin tespiti zor olduğundan, bu anlaşmalar genellikle "belirsiz süreli" kabul ediliyordu. Bu durum, mülk sahibinin kiracıyı tahliye etmesini (haklı nedenler dışında) oldukça zorlaştırıyordu.
Yargıtay’ın 16 Temmuz 2025 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan kararı ise bu düğümü çözüyor. Karara göre; taraflar arasında sözlü bir anlaşma yapılmış olsa dahi, kira süresinin 1 yıl olarak kararlaştırıldığı ispat edilebiliyorsa, bu sözleşme artık "belirli süreli" sayılacak.
Ev Sahipleri İçin Tahliye Yolu Açılıyor
Bu karar neden bu kadar önemli? Çünkü sözleşmenin "belirli süreli" kabul edilmesi, Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesinin devreye girmesi anlamına geliyor.
Yargıtay'ın bu yeni yaklaşımına göre:
Sözlü sözleşmenin süresi ispatlanırsa (örneğin 1 yıl), sözleşme süresi bitiminde yasalar gereği otomatik olarak birer yıl yenilenmiş sayılacak.
Bu sayede kiraya veren, belirli şartlar ve süreler (örneğin 10 uzama yılı vb.) dolduğunda bildirim yoluyla sözleşmeyi sona erdirme hakkına sahip olabilecek.
Kiracının, sözleşmenin "süresiz" olduğu yönündeki savunması, ispat karşısında geçerliliğini yitirecek.
İspat Yükümlülüğü Kritik Önem Taşıyor
Hukukçular, bu kararın sözlü anlaşmaları tamamen yazılı sözleşme gücüne kavuşturmadığı, ancak "ispat" kavramını kritik hale getirdiği görüşünde birleşiyor. Sözleşmenin süresinin varlığı; tanık beyanları, yemin veya diğer yasal delillerle mahkeme huzurunda kanıtlanabilirse, mülk sahipleri tahliye süreçlerinde büyük bir avantaj elde edecek.
Uzmanlardan Tavsiye: Yine de Yazılı Yapın
Yargıtay'ın bu içtihadı, hukuki güvenliği artırmayı ve kayıt dışı anlaşmalardaki belirsizliği gidermeyi amaçlıyor. Ancak uzmanlar uyarıyor: Sözlü anlaşmaların ispatı her zaman riskli ve zorlu bir süreçtir.
Hem kiracıların mağduriyet yaşamaması hem de ev sahiplerinin mülklerini güvence altına alabilmesi için en sağlıklı yol; kira başlangıç tarihinin, süresinin ve şartlarının net olarak belirtildiği yazılı bir kira sözleşmesi yapmaktır.
