Pandemi sonrası bozulan arz-talep dengesi ve fahiş kira artışları, ev sahibi ile kiracı arasındaki hukuk savaşını büyütmeye devam ediyor. Düşük kira bedeliyle oturan eski kiracılarını tahliye etmek isteyen mülk sahiplerinin en sık başvurduğu yöntem olan "ihtiyaç nedeniyle tahliye" davalarında dengeler değişiyor. Hukukçular, Yargıtay’ın bu davalarda artık çok daha titiz bir "samimiyet testi" uyguladığını belirtiyor.
Yargıtay Mercek Altına Aldı: Amaç Yüksek Kira mı, Gerçek İhtiyaç mı?
Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi, mülk sahibinin kendisi, eşi, altsoy-üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ihtiyacı doğması halinde tahliye davası açabilmesine olanak tanıyor. Ancak son dönemde bu hakkın kötüye kullanıldığına dair artan şikayetler yargının bakış açısını değiştirdi.
Konuyla ilgili değerlendirmelerde bulunan hukukçular, "Ev sahibinin samimi kullanım ihtiyacı iddiası artık çok daha dikkatle inceleniyor. Eğer amaç kiracıyı çıkarıp evi daha yüksek bedelle başkasına kiralamaksa, mahkemeler davayı doğrudan reddediyor" uyarısında bulunuyor.
Kiracıyı Bezdirme Taktikleri: Eve Sürekli Emlakçı Göndermek
Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Ali Yüksel, tahliye süreçlerinin zorlaşmasıyla birlikte mülk sahiplerinin farklı yollara başvurduğuna dikkat çekti. Yüksel, kira tespit davalarının 3-5 yıl sürmesi nedeniyle ev sahiplerinin "ihtiyaç" bahanesine sarıldığını belirtti:
"Kiracının bezdirilmesi için evin satılacağı bahanesiyle sürekli emlakçı gönderilmesi veya sahte satışlar yapılarak yeni malik üzerinden dava açılması gibi yöntemler deneniyor. Ancak ihtiyaç iddiasının ispatlanması şart. Aksi takdirde, 10 yılı doldurmamış ve kirasını düzenli ödeyen bir kiracıyı tahliye etmek kanunen mümkün değil."
Dava Dosyaları Patladı: Yüzde 220 Artış!
Sulh Hukuk Mahkemeleri'ndeki iş yükü istatistikleri, krizin boyutunu gözler önüne seriyor. 2020 yılında yıllık 30 bin olan kira davası sayısı, 2024 itibarıyla 130 bine ulaştı. Mahkemelerin iş yükü 2015’e kıyasla %220 artarken, dava süreleri de uzadı.
Arabulucu Avukat Özge Kandil ise sürecin sadece davayla bitmediğini, arabuluculuğun zorunlu olduğunu hatırlatarak; "Ev sahibinin samimiyetsizliği, tahliye sonrası evin kısa sürede yüksek bedelle ilana çıkmasıyla anlaşılıyor. Bu durum kiracılar lehine önemli bir yargısal koruma sağlıyor" dedi.
Kısa Notlar: Ev Sahipleri ve Kiracılar Nelere Dikkat Etmeli?
Samimiyet Şart: İhtiyaç iddiası gerçek ve zorunlu olmalı.
3 Yıl Yasağı: Haklı sebeple tahliye edilen kiracının yerine, 3 yıl boyunca (haklı sebep olmaksızın) başkası kiracı olarak alınamaz.
Arabuluculuk: Dava açmadan önce arabulucuya gitmek zorunludur.
