Eğer "ihtarname" ve "dava açma" sürelerini bir gün bile kaçırırsanız, haklıyken haksız duruma düşebilir ve kiracınızla yıllarca sürecek bir hukuk mücadelesine girebilirsiniz.
İşte yeni malikin (ev sahibinin) kiracıyı tahliye sürecinde bilmesi gereken hayati kurallar ve 2025 yılında mahkemelerin en çok dikkat ettiği o kritik detay…
1. İlk Adım: Tapudan Sonraki "1 Ay" Çok Kritik Yeni ev sahibi, tapuyu devraldığı tarihten itibaren 1 ay içinde kiracıya noter kanalıyla bir ihtarname göndermek zorundadır. Bu ihtarname, "Ben bu evi satın aldım ve kendim/ailem oturacağım, 6 ay sonra evi tahliye etmeni istiyorum" mesajını resmiyete döker.
Eğer tapu devrinden sonraki 1 ay içinde bu ihtarname çekilmezse, yeni ev sahibi eski kira sözleşmesini aynı şartlarla kabul etmiş sayılır ve "yeni malik sıfatıyla" 6 ay sonra tahliye davası açma hakkını kaybeder.
2. Bekleme Süresi: Neden 6 Ay Beklemek Zorundasınız? Kanun koyucu, kiracının da mağdur olmaması için ona yeni bir ev bulması adına süre tanır. Yeni ev sahibi, 1 ay içinde ihtarnameyi çekmiş olsa bile, tahliye davası açabilmek için ihtarname tarihinden itibaren 6 ay beklemek zorundadır.
15 Ocak’ta evi aldınız. En geç 15 Şubat’a kadar ihtarnameyi kiracıya ulaştırmalısınız. Bu durumda tahliye davasını en erken Temmuz-Ağustos gibi açabilirsiniz.
3. En Sık Yapılan Hata: "Erken Arabuluculuk" Tuzağı Son dönemde Yargıtay kararlarına yansıyan en büyük hata burada yapılıyor. Bildiğiniz gibi kira davalarında arabuluculuk şartı var. Ancak birçok ev sahibi, 6 aylık süre dolmadan sabırsızlanıp arabulucuya başvuruyor. Mahkemeler, "Dava açma hakkın henüz doğmadı (6 ay dolmadı), bu nedenle arabulucuya da başvuramazsın" diyerek davaları usulden reddediyor.
Arabuluculuk başvurunuzu mutlaka 6 aylık yasal bekleme süresi dolduktan sonraki gün yapın. Süre dolmadan yapılan başvuru geçersiz sayılabilir.
4. Sadece "İstiyorum" Demek Yetmez: İhtiyaç Samimi Olmalı Tahliye davasında hakimin bakacağı en önemli kriter "samimiyet"tir. Yeni ev sahibinin veya bakmakla yükümlü olduğu ailesinin (eş, çocuk, anne-baba) gerçekten o eve ihtiyacı olmalıdır.
Eğer yeni ev sahibinin aynı ilçe sınırları içinde boş ve oturmaya müsait başka bir evi varsa, mahkeme tahliye talebini reddedebilir.
Tahliye sonrası ev başkasına kiraya verilirse, eski kiracının tazminat hakkı doğar.
Kiracılı bir ev satın almak riskli değildir, ancak süreci yönetmek profesyonellik ister. Tapu devrinden sonraki ilk 1 ayda ihtar çekmek, 6 ay sabretmek ve arabulucuya doğru zamanda gitmek, sizi yıllarca sürecek mahkeme koridorlarından kurtarır.
