Gayrimenkul Satış Kazancı Vergisi (Değer Artış Kazancı) Nedir?

Gayrimenkul alım satımı yapan ya da mülkünü değerlendirmek isteyen herkesin merak ettiği önemli bir konu: "5 yıl dolmadan satılan evde vergi ödenir mi?"

Evet, eğer bir konut ya da arsa satın aldıysanız ve 5 yıl dolmadan satarsanız, vergi yükümlülüğünüz doğabilir. Bu yazımızda, gayrimenkul satış kazancı vergisi, diğer adıyla değer artış kazancı vergisi nedir, kimler öder, nasıl hesaplanır gibi sorulara net cevaplar bulacaksınız.

Değer Artış Kazancı Nedir?

Değer artış kazancı; bir malın alım ve satım fiyatı arasındaki farktan elde edilen kârdır. Bu kazanç, gelir vergisine tabi olabilir. Özellikle konut, arsa veya işyeri gibi taşınmazların belirli süre içinde satılması durumunda bu kazanç üzerinden vergi ödenmesi gerekir.

5 Yıl (Yani 5 Tam Yıl) Kuralı Nedir?

2007 yılından bu yana geçerli olan düzenlemeye göre:

  • Bir gayrimenkulü edindiğiniz tarihten itibaren 5 yıl geçmeden satarsanız, bu satıştan elde ettiğiniz kazanç, değer artış kazancı vergisine tabidir.
  • Eğer 5 yıl (örneğin 2019’da alınan bir ev, 2025’te satılırsa) geçmişse, bu satıştan elde edilen kazanç için vergi ödemezsiniz.

Hangi Durumlarda Vergi Ödenmez?

Aşağıdaki durumlarda vergi ödemezsiniz:

  • Taşınmaz 5 yıl elde tutulduktan sonra satılmışsa,
  • Gayrimenkul, veraset yoluyla (miras) edinilmişse,
  • Satış işlemi istisna kapsamına giren durumlara dayanıyorsa (örneğin şirketin aktifine kayıtlı ve 2 yıl bekletilen taşınmazlar),
  • 2025 yılı için belirlenen istisna tutarının altındaki kazançlar elde edildiyse.

Değer Artış Kazancı Nasıl Hesaplanır?

Vergiye tabi kazanç şu şekilde hesaplanır:

Satış Bedeli - Alış Bedelinin Endekslenmiş Tutarı - Giderler - Vergi İstisnası = Vergiye Tabi Kazanç

Örnek:

  • 2021 yılında 800.000 TL’ye alınan bir ev, 2025’te 2.000.000 TL’ye satıldı.
  • Aradaki fark, bazı yasal giderler düşüldükten sonra 1.000.000 TL kazanç oluşturduysa, bunun belli bir kısmı vergilendirilir.
  • 2025 yılı için istisna tutarı örneğin 120.000 TL ise, bu tutar düşülerek kalan kazanç üzerinden %15’ten başlayan oranlarla gelir vergisi hesaplanır.

Beyanname Ne Zaman ve Nasıl Verilir?

Elde edilen kazanç, bir sonraki yılın Mart ayında yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilir.
Vergi ödemesi ise iki taksit hâlinde Mart ve Temmuz aylarında yapılır.

Ev Satmadan Önce Süreyi Kontrol Edin

  • Eğer bir gayrimenkul satışı planlıyorsanız, edinme tarihini mutlaka kontrol edin.
  • 5 yıl dolmadan yapılan satışlarda, ciddi tutarlarda değer artış kazancı vergisi ile karşılaşabilirsiniz.
  • Bu nedenle, satış kararı almadan önce uzman bir mali müşavir veya emlak danışmanı ile görüşmeniz yararlı olacaktır.

Sık Sorulan Sorular

1. 5 yıl dolmadan satılan evin vergisi ne kadar?
Kazanca göre değişir; 2025 yılı itibarıyla %15 - %40 arasında gelir vergisi oranları uygulanır.

Tapu İşlemlerine Büyük Zam: 1 Mayıs’tan İtibaren Yeni Ücretler Geçerli Tapu İşlemlerine Büyük Zam: 1 Mayıs’tan İtibaren Yeni Ücretler Geçerli

2. Tapu masrafları, ekspertiz ücretleri kazançtan düşülebilir mi?
Evet, satışla ilgili giderler belgelenmek şartıyla kazançtan düşülebilir.

3. 5 yıl nasıl hesaplanır?
Tapu alım tarihi ile tapu satış tarihi arasındaki tam 5 yıl dikkate alınır. Gün hesabı yapılmaz; yıl esas alınır.