Normal şartlarda kira artışları, TBK 344. maddesi gereği 12 aylık TÜFE ortalamasını geçemez. Ancak kira sözleşmesinin üzerinden 5 yıl geçtiğinde, bu yasal üst sınır mülk sahibi için "bağlayıcı" olmaktan çıkar.
İlk 5 Yıl: Artış oranı 12 aylık TÜFE ortalaması ile sınırlıdır.
5 Yıldan Sonra: Mülk sahibi, kira bedelinin bölgedeki emsal artışların ve piyasa rayicinin altında kaldığını düşünüyorsa "Kira Tespit Davası" açarak kiranın yeniden belirlenmesini talep edebilir.
Kira Tespit Davasında Bedel Nasıl Belirlenir?
Mahkeme, 5 yılı dolan bir taşınmaz için kira bedelini belirlerken sadece enflasyon rakamlarına bakmaz. Hakim, şu kriterleri bir bütün olarak değerlendirir:
Emsal Kira Bedelleri: Aynı bölgedeki benzer özelliklere sahip (metrekare, cephe, kat vb.) konut veya iş yerlerinin güncel kira bedelleri.
Taşınmazın Durumu: Binanın yaşı, bakımı, lokasyonu ve sunduğu imkanlar.
Hakkaniyet İndirimi: Yargıtay uygulamalarına göre, kiracı "eski kiracı" olduğu için belirlenen rayiç bedel üzerinden genellikle %10 ile %20 arasında bir hakkaniyet indirimi uygulanır.
2026 Yılı İçin Önemli Detaylar
2026 yılı başında açıklanan verilere göre (Ocak 2026), 12 aylık TÜFE ortalaması %34,88 olarak gerçekleşti.
Eğer 5 yılınız dolmadıysa, ev sahibiniz bu oranın üzerinde bir zam talep edemez.
Ancak 5 yılınız dolduysa ve bölgenizdeki kiralar bu oranın çok üzerinde arttıysa, mülk sahibi "rayiç bedel" üzerinden artış isteyebilir.
Kira tespit davasının yeni dönemde geçerli olabilmesi için, yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce davanın açılmış olması veya kiracıya yazılı ihtarname gönderilmiş olması gerekmektedir.
Arabuluculuk Şartı Devam Ediyor
2026 yılında da kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce zorunlu arabuluculuk süreci işlemektedir. Taraflar, mahkeme yoluna gitmeden önce bir arabulucu eşliğinde uzlaşmaya teşvik edilir. Bu yöntem, hem zaman kaybını önler hem de taraflar arasındaki ilişkinin daha az yıpranmasını sağlar.
