Gayrimenkul piyasasında en sık karşılaşılan tartışmaların başında kira artış oranları geliyor. Genellikle 1 yıllık yapılan ve her yıl otomatik yenilenen sözleşmelere aşina olsak da, 3 yıl veya 5 yıl gibi daha uzun süreli yapılan sözleşmelerde hukuksal işleyiş farklı yorumlanabiliyor. Uzmanlar, sözleşme metnine sadık kalınmasının önemini vurgularken, “yenilenen kira dönemi” kavramına dikkat çekiyor.
Borçlar Kanunu Ne Diyor?
Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 344. maddesi, kira artışlarını belirli bir standarta bağlamak için şu ifadeye yer verir:
“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.”
Bu madde genellikle, sözleşme süresi ne olursa olsun ilk yılın sonunda TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) üzerinde bir zam yapılamayacağı şeklinde yorumlanır. Ancak hukukçular ve sektör profesyonelleri, kanun metnindeki “yenilenen kira dönemi” ifadesinin altını çiziyor.
“Kira Yılı” ile “Kira Dönemi”ni Karıştırmayın
Uzun süreli sözleşmelerin mantığı, standart yıllık sözleşmelerden ayrışır. Örneğin; taraflar en baştan 3 yıllık bir sözleşme imzaladığında, bu 3 yılın tamamı tek bir “kira dönemi” olarak kabul edilir.
Buradaki kritik ayrım şudur:
Kira İlişkisinde Yıl: Sözleşme tarihinden itibaren geçen 365 günlük takvim süresidir.
Kira Dönemi: Sözleşmede belirlenen toplam süreyi (örneğin 3 yıl veya 5 yıl) kapsar.
Dolayısıyla, sözleşme dönemi (süresi) içindeki artış şartları, tarafların sözleşme masasında anlaştığı ve imza altına aldığı şekilde geçerliliğini korur. Kanundaki sınırlayıcı “yenileme” kuralı, esasen bu 3 yıllık sürenin bitip, sözleşmenin yeni bir döneme evrildiği noktada devreye girer.
Örnek Senaryo: 5 Yıllık Sözleşme
Konunun daha net anlaşılması için 2025 yılında yapılan 5 yıllık bir kira sözleşmesini ele alalım:
2026 Yılı: Sözleşmenin 1. yılıdır.
2027 Yılı: Sözleşmenin 2. yılıdır.
2030 Yılı: Sözleşme “döneminin” sona erdiği yıldır.
Bu senaryoda, 2030 yılına kadar olan süreç “dönem içi” kabul edildiğinden, taraflarca önceden belirlenen ve sözleşmeye yazılan kira bedelleri uygulanabilir. Dönem bittiğinde ve sözleşme yenilendiğinde ise yasal artış sınırları ve yenileme koşulları devreye girecektir.
Sözleşme Şartlarına Dikkat
Kiraya verenler ve kiracılar, uzun süreli sözleşme yaparken bu ayrımı göz önünde bulundurmalıdır. Sözleşmenin “içeriği” ve “kira bedeli hususunda konulmuş kurallar”, belirlenen dönem boyunca tarafları bağlar. Hukuki anlaşmazlıkların önüne geçmek için “yıl” ve “dönem” kavramlarının doğru tanımlanması büyük önem taşır.
