Konut piyasasında nisan ayı itibarıyla kafalar karışık. Alıcılar, yüksek faiz ve krediye erişim zorluğu nedeniyle fiyatlarda bir gevşeme beklerken, popüler ilan sitelerinde tam tersi bir tabloyla karşılaşıyor. Birçok kullanıcı, “Piyasada yaprak kımıldamazken bu fiyatlar neden artıyor?” sorusunun cevabını arıyor.
İlan Fiyatı mı, Satış Fiyatı mı?
Sahadan gelen veriler, “İlan Fiyatı” ile “Gerçekleşen Satış Fiyatı” arasındaki makasın hiç olmadığı kadar açıldığını gösteriyor. Uzmanlara göre ilan sitelerindeki rakamlar, mülk sahiplerinin “piyasa psikolojisi” ve “fırsat maliyeti” odaklı yaklaşımlarını yansıtıyor.
- Komşu Etkisi: “Yan binadaki ilan 5 milyonsa benimki 5.5 eder” mantığı, veriye dayalı olmayan suni bir yükselişi tetikliyor.
- Maliyet Baskısı: Yeni inşa edilen projelerde yükselen işçilik ve malzeme maliyetleri, ikinci el piyasasında da psikolojik bir alt sınır oluşturuyor.
Veri mi, Duygu mu?
Piyasada gerçek bir hareketlilik olmamasına rağmen rakamların yukarı çekilmesi, uzmanlar tarafından “nominal artış, reel daralma” olarak yorumlanıyor. Yani kağıt üzerinde fiyatlar yükseliyor ancak enflasyondan ve döviz bazlı değerlemelerden arındırıldığında, mülklerin satılma süresi (kapatılan ilan yaşı) her geçen gün uzuyor.
Alıcı krediye ulaşamıyor, satıcı ise mülkünü değerinden düşük vermek istemiyor. Sonuç: Satılmayan ilanlar ve her gün güncellenerek yukarı çekilen, ancak ‘alıcısını bulamayan’ rakamlar.
Emlak Danışmanları İçin Yol Ayrımı
Bu tablo, gayrimenkul danışmanları için de zorlu bir sınav niteliğinde. Doğru fiyatlandırma (ekspertiz) yapan danışmanlar hızlı satış yapabilirken, mülk sahibinin “duygusal fiyatına” teslim olan ilanlar vitrin süsü olmaktan öteye geçemiyor.
Peki, bu bir balon mu? Piyasada biriken bu “fiyat köpüğü”, kredi muslukları açılmadığı sürece satışa dönmekte zorlanacak gibi görünüyor. Uzmanlar uyarıyor: İlan sitelerindeki her yukarı yönlü güncelleme, o mülkün gerçek değerinin arttığı anlamına gelmiyor.
