İşte güncel mevzuatlar ve yaşanmış hukuki ihtilaflar ışığında, tapuda en çok yapılan 10 kritik hata ve doğurduğu ağır sonuçlar:
Tapu Harcını Az Ödemek İçin Satış Bedelini Düşük Göstermek
- Hata: Alıcı ve satıcının anlaşarak, tapu harcı (toplamda %4) daha az çıksın diye gayrimenkulün gerçek satış bedeli yerine belediyeden alınan “emlak beyan değerini” (rayiç bedel) matrah göstermesi.
- Sonucu: Gelir İdaresi Başkanlığı, banka kredilerini, transferleri ve projeleri geriye dönük sıkı bir şekilde inceliyor. Aradaki fark tespit edildiğinde, hem alıcıya hem satıcıya eksik harç tutarı, faizi ve vergi ziyaı cezası fatura ediliyor. Daha da kötüsü; mülkü 5 yıl içinde satarsanız aradaki kâr yüksek çıkacağı için devasa bir Değer Artış Kazancı Vergisi ile karşılaşırsınız. Ayrıca mülke üçüncü bir şahıs dava açarsa, mahkeme tapudaki düşük bedeli esas alabilir.
İskân Durumunu Kontrol Etmemek
- Hata: “Kat irtifakı” kurulmuş bir tapuyu yeterli görüp, binanın “Yapı Kullanma İzin Belgesi” (İskân) olup olmadığını belediyeden sorgulamadan satın almak.
- Sonucu: İskânı olmayan binalarda kaçak veya mevzuata aykırı bölümler olabilir. Bu durum, ileride belediyeden yıkım kararı veya yüksek para cezaları gelmesine neden olabilir. Ayrıca iskânsız yapılarda şantiye elektriği ve suyu kullanıldığı için faturalar çok daha yüksek gelir ve mülkünüzün piyasa değeri ciddi oranda düşer.
Tapu Kayıtlarındaki Şerh, Rehin ve İpotekleri Atlamak
- Hata: Tapu senedinin üzerindeki bilgilere güvenerek, işlem gününde güncel tapu sicil kaydını (web-tapu üzerinden) detaylıca incelememek veya sorgulatmamak.
- Sonucu: Eski tarihli tapu senetlerinde görünmeyen ama sisteme sonradan işlenmiş aile konutu şerhi, haciz, ipotek, intifa (kullanım) hakkı veya mahkeme tedbir kararları olabilir. Bu şerhleri bilmeden tapuyu devralırsanız, mülkle birlikte borcu ve hukuki yükümlülükleri de satın almış olursunuz. Mülkünüz haciz yoluyla elinizden gidebilir.
Banka Havalesi Yaparken Açıklama Kısmını Boş Bırakmak
- Hata: Satış bedelini bankadan gönderirken açıklama kısmına hiçbir şey yazmamak ya da sadece “Elden” veya “Borç transferi” gibi ifadeler yazmak.
- Sonucu: Olası bir dolandırıcılık veya satış iptali davasında, paranın o gayrimenkul için ödendiğini kanıtlayamazsınız. Gönderdiğiniz para hukuken “sebepsiz zenginleşme” veya “borç ödemesi” sayılabilir. Açıklama kısmına mutlaka “X Ada, Y Parsel, Z Blok, No:.. numaralı taşınmazın satış bedelidir” şeklinde net ibareler yazılmalıdır.
Vekaletname Sınırlarını Doğru Çizmemek
- Hata: Tapu işlemleri için bir başkasına (akraba ya da emlakçı) ucu açık, çok geniş yetkiler içeren ve süre sınırı olmayan vekaletnameler vermek.
- Sonucu: Kötü niyetli vekiller, taşınmazı sizin istemediğiniz bir bedelle satabilir, üzerine ipotek koydurabilir veya parayı alıp ortadan kaybolabilir. Hukuken vekilin yaptığı işlemler sizi bağladığı için hak iddia etmeniz çok zorlaşır.
Tapuda hiçbir aşamada nakit para ile işlem yapmayın. Güvenli ödeme sistemlerini (Tapu Takas gibi) kullanmak, hem alıcıyı hem satıcıyı koruyan en modern ve yasal yöntemdir.
Hisseli Tapularda “Önalım (Şufa) Hakkı” Riskini Unutmak
- Hata: Miras yoluyla edinilen hisseli taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) sürecindeki yeni satış usulünü bilmeden işlem yapmak.
- Sonucu: Yeni düzenlemeye göre, tüm maliklerin mirasçı olduğu ve üçüncü kişilerin pay sahibi olmadığı taşınmazlarda, ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilirse ilk açık artırma yalnızca mirasçılar arasında yapılacaktır. Bu ilk artırmada satış gerçekleşmezse, ikinci aşamada genel açık artırmaya geçilir.
Tapudaki Metrekare ve Konum İle Gerçek Mülkün Uyuşmaması
- Hata: Sadece tapu senedine bakarak daireyi beğenip almak; projesini, tapu müdürlüğündeki kat planını ve gerçek konumunu (enlem/boylam koordinatlarını) kadastrodan teyit etmemek.
- Sonucu: Satın aldığınızı sandığınız daire 4 numara iken, tapuda aslında 3 numaralı arka cephedeki daireyi almış olabilirsiniz (Blok veya daire kayması). Bu durum tespit edildiğinde, evinizden çıkmak zorunda kalabilir veya komşularınızla içinden çıkılmaz mülkiyet davaları yaşayabilirsiniz.
Yönetim Planını ve Aidat Borçlarını Sorgulamamak
- Hata: Özellikle site içi konut alımlarında, tapu kütüğüne şerh edilen “Yönetim Planı”nı okumadan ve geçmiş dönem aidat/ek bütçe borçlarını temizlemeden imza atmak.
- Sonucu: Yönetim planında yer alan “ticari alan kullanımı”, “evcil hayvan yasağı” veya “ortak alan gider paylaşımları” gibi maddeler sizi doğrudan bağlar. Ayrıca eski sahibinin ödemediği devasa demirbaş veya ortak alan borçları (örneğin mantolama ücreti) kapınızı çalabilir.
Eşin Rızasını Almadan Mülk Satmak
- Hata: Evlilik birliği içinde edinilmiş ve “Aile Konutu” niteliği taşıyan bir mülkü, tapuda şerh olmasa bile eşin haberi veya yazılı rızası olmadan satmaya çalışmak.
- Sonucu: Rızası alınmayan eş, satış işleminin iptali için dava açabilir. Mahkemeler bu tür durumlarda iyi niyetli üçüncü alıcıları korumaz ve tapu iptal tescil davası ile mülk eski haline döner. Alıcı parasını geri almak için yıllarca uğraşır.
İmzadan Önce Belgeleri Son Kez Okumamak
- Hata: Tapu dairesindeki yoğunluk, heyecan veya acele nedeniyle, memurun önünüze koyduğu resmi senedi (satış sözleşmesini) ve isim, soyisim, TC kimlik no, satış bedeli gibi alanları kontrol etmeden imzalamak.
- Sonucu: Maddi hatalar (isimde bir harf hatası, bedelde bir sıfır eksikliği vb.) tapu siciline o şekilde işlenir. Bu hataları sonradan düzeltmek için “tashih” davaları açmak veya tüm tarafları yeniden tapuya toplamak gerekir ki bu da zaman ve ciddi maliyet kaybıdır.
Tapu dairesindeki işlemler “Geri Al” butonu olmayan süreçlerdir. Mağduriyet yaşamamak adına alım öncesinde mutlaka Web-Tapu üzerinden güncel kayıt incelenmeli, belediye imar müdürlüğünden dosya kontrolü yapılmalı ve ödemeler bankacılık kanalları üzerinden kayıt altına alınmalıdır. Unutmayın, tapuda harcanmayan küçük bir mesai, gelecekte büyük servet kayıplarına yol açabilir.
REKLAM
