Soyut İddialarla Depozito Kesilemez
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (23 Eylül 2025 tarihli, E. 2024/3882, K. 2025/4233 sayılı ilamı), kiraya verenin depozito üzerinde sınırsız bir tasarruf yetkisi bulunmadığının altını çizdi. İlgili karara göre:
- Ev sahibinin depozitodan kesinti yapabilmesi için kiracıdan kaynaklanan gerçek, somut ve hukuken talep edilebilir bir alacağının (ödenmemiş kira, aidat, fatura vb.) bulunması şart.
- “Kiracı evi hor kullandı” veya “sözleşmeye aykırı davrandı” gibi genel ve soyut ifadeler depozitoyu alıkoymak için yeterli sayılmıyor; zararın somut belgelerle ispatı gerekiyor.
Boya, Badana ve Olağan Yıpranma Kiracıya Yüklenemez
Uygulamada kiracıların en sık karşılaştığı haksız kesintilerden biri olan boya ve tadilat talepleri, Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 334. maddesi kapsamında değerlendirildi.
Hükme göre kiracı, sözleşmeye uygun olağan kullanımdan doğan eskime ve yıpranmalardan sorumlu tutulamaz. Yıllar içinde duvar boyasının solması, parkelerde normal kullanıma bağlı hafif aşınmalar veya eşyaların yıpranması depozitodan kesinti yapma hakkı vermez. Yalnızca kırık kapılar, parçalanmış dolaplar veya olağan kullanımı bariz biçimde aşan kusurlu hasarlar belgelenmek kaydıyla tazminata konu edilebilir.
Hasar Gecikmeksizin Yazılı Olarak Bildirilmeli
TBK Madde 335 uyarınca ev sahibi, mülkü teslim alırken gerekli gözden geçirmeleri yapmak ve kiracının sorumlu olduğu açık eksiklikleri gecikmeksizin yazılı olarak bildirmekle yükümlüdür. Olağan bir muayeneyle kolayca fark edilebilecek hasarların teslim anında bildirilmemesi, ev sahibinin bu haklarından zımnen feragat ettiği anlamına gelebilir ve kiracının sorumluluğunu ortadan kaldırabilir.
Kiracıların hak kaybına uğramaması için teslim aşamasında dikkat etmesi gerekenler:
- Evi boşalttıktan sonra tüm odaların detaylı fotoğraf ve videolarını çekmek.
- Elektrik, su ve doğal gaz sayaçlarının son endekslerini fotoğraflayarak tutanağa geçirmek.
- Anahtar teslimini mutlaka iki tarafın imzaladığı yazılı bir anahtar teslim tutanağı ile gerçekleştirmek.
- İlk girişte ödenen depozito dekontunu ve tahliyeye dair yazışmaları saklamak.
Ev Satılırsa Depozitoyu Kim İade Edecek?
Mülk el değiştirdiğinde depozitonun akıbetine ilişkin belirsizlik, Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin güncel bir kararıyla (12 Mayıs 2026 tarihli, E. 2026/3664, K. 2026/2960) açıklığa kavuştu.
Taşınmazın satışında yeni malik kira sözleşmesinin tarafı haline gelse dahi, eski ev sahibinin güvence bedelini fiilen yeni malike devrettiğini ispatlaması gerekir. Parayı yeni malike aktardığını belgeleyemeyen eski malik, kiracıya karşı güvence bedelini iade etme yükümlülüğünden kendiliğinden kurtulamaz.
Kiracı Depozito İadesi İçin 3 Ay Beklemek Zorunda Mı?
TBK’nin 342. maddesinde yer alan “3 aylık bekleme süresi”, kiranın başında mevzuata uygun olarak vadeli bir banka hesabına (bloke hesap) yatırılan güvence bedelleri için geçerlidir. Uygulamada çoğu depozito elden ya da ev sahibinin doğrudan şahsi IBAN hesabına aktarıldığı için bu banka mekanizması doğrudan işletilemez.
Bu durumda kiracının depozitosunu alabilmesi için 3 ay bekleme zorunluluğu bulunmaz; tahliye ve anahtar teslimiyle birlikte muaccel hale gelen alacak derhal talep edilebilir. İade yapılmaması halinde kiracılar, dava şartı olan zorunlu arabuluculuk sürecini tamamlayarak icra takibi veya alacak davası yoluyla haklarını arayabilirler.
