Yıllardır tapu müdürlüklerinin önünde aynı sahneye tanık oluyorum. Alıcı çantasındaki parayı ya da cebindeki dekontu sıkıca tutuyor, satıcı imzayı atmadan önce paranın hesabına geçip geçmediğini on kez kontrol ediyor. İki taraf da aynı soruyu soruyor: “Ya karşı taraf son anda vazgeçerse?”
1 Aralık 2026’dan itibaren bu soru büyük ölçüde tarihe karışıyor. Ticaret Bakanlığı’nın Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’te 29 Nisan 2026’da yaptığı değişiklikle, nakit, havale veya EFT ile ödenen taşınmaz satışlarında Güvenli Ödeme Sistemi’nin kullanılması zorunlu hale geliyor. Uygulama önce 1 Temmuz’da, sonra 1 Ekim’de başlayacaktı. Bakanlık 28 Eylül’de bankaların altyapı hazırlıkları için tarihi son olarak 1 Aralık 2026’ya erteledi.
Sistem nasıl işliyor?
Mantık basit: Para önce taraflardan bağımsız, güvenli bir hesapta tutuluyor. Alıcı bedeli sisteme yatırıyor, ama bu para satıcıya hemen geçmiyor. Tapu devri tamamlanıp taşınmaz alıcının adına tescil edildiğinde, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün kaydı sisteme elektronik olarak ulaşıyor ve bekletilen tutar satıcının hesabına aktarılıyor. Devir gerçekleşmezse para satıcıya geçmiyor.
Kısacası artık “önce para mı, önce tapu mu?” tartışması yok. İkisi aynı anda gerçekleşiyor.
Kimleri kapsıyor?
Düzenleme sadece konutlarla sınırlı değil. Ev, arsa, arazi, iş yeri; bedelin tamamı ya da bir kısmı nakit, havale veya EFT ile ödenen her taşınmaz satışı bu sistemin içinde. Sık duyduğum bir yanlış anlamayı da düzelteyim: Bedelin sadece bir bölümünü bu yollarla ödemek de sistemi kullanma zorunluluğunu doğuruyor.
Alıcı için ne değişiyor?
En büyük kazanç alıcının. Bugüne kadar en çok karşılaşılan dolandırıcılık türleri, sahte vekâletnameyle ya da “Parayı önceden gönderin, tapuda size ‘Paranızı teslim aldınız mı?’ diye soracaklar, ‘evet’ deyin” denilerek yapılan satışlardı. Para artık tapu devri olmadan satıcıya geçemeyeceği için bu yöntemlerin büyük bölümü işlevini yitiriyor. Yine de alıcıya iki tavsiyem var: Kapora verirken nasıl bir yol izleneceğini önceden netleştirin ve ödeme talimatını yalnızca bankanızın resmî kanallarından verin.
Satıcı için ne değişiyor?
Satıcı açısından en önemli değişiklik nakit akışının zamanlaması. Para, tapu devri tamamlandıktan sonra hesaba geçecek. Satıştan gelecek parayla aynı gün başka bir ev alacak ya da borç kapatacak olanlar, bu kısa bekleme süresini mutlaka planlarına eklemeli. Öte yandan satıcı da korunuyor: Alıcının parası sisteme yatırılmadan devir sürecine girilmiyor; “tapuda imzayı attım, para gelmedi” riski ortadan kalkıyor.
Henüz netleşmeyenler
Dürüst olmak gerekirse bazı ayrıntılar hâlâ belirsiz. Sistemin kullanım ücreti, banka kredisiyle yapılan satışların, ipotekli taşınmazların ve önceden verilmiş kaporaların nasıl ele alınacağı, uygulama esaslarıyla ve pilot süreçte netleşecek. Bankaların altyapı çalışmaları da sürüyor. Aralık ayında tapu randevusu alacak olanların, bankalarıyla ve emlak danışmanlarıyla şimdiden konuşmasını öneririm.
Emlak danışmanlarına düşen görev
Bu düzenleme bizim mesleğimiz için de bir sınav. Yeni dönemde iyi bir danışmanın işi sadece alıcıyla satıcıyı buluşturmak değil, ödeme sürecini baştan sona planlamak olacak: Kaporanın nasıl verileceği, satıcının yeni evine geçiş takvimi, bankanın hangi gün hangi belgeyi isteyeceği. Bu süreci bilmeyen danışman, müşterisini tapu günü zor durumda bırakabilir.
Türkiye’de gayrimenkul hâlâ ailelerin en büyük birikimi. Hayat boyu biriktirilmiş bir paranın elden ele, çantalarla taşındığı bir dönemin kapanıyor olması bence sektör için de, vatandaş için de sevindirici. Yeter ki geçiş dönemi iyi yönetilsin ve vatandaş doğru bilgilendirilsin.
