12. Yargı Paketi ile miras taşınmazlarının satışında önemli bir değişiklik hayata geçirildi. Belirli şartları taşıyan taşınmazlarda ilk açık artırmaya yalnızca mirasçılar katılabilecek. Av. Elvan Kakıcı Şimşek’e göre düzenleme, mirasçıların mülkiyet hakkını güçlendirirken, yeni ihale sürecinin doğru yönetilmesini de zorunlu kılıyor.
Aile Mirasını Korumaya Yönelik Yeni Dönem Başladı
TBMM’de kabul edilerek yasalaşan ve kamuoyunda “12. Yargı Paketi” olarak bilinen düzenleme, miras hukukunda uzun yıllardır tartışılan önemli bir soruna çözüm getirmeyi amaçlıyor. Özellikle ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilen miras taşınmazlarında uygulanacak yeni ihale sistemiyle, aileye ait ev, arsa ve tarlaların gerçek değerinin çok altında üçüncü kişilere satılmasının önüne geçilmesi hedefleniyor.
Kakıcı & Şimşek Hukuk Bürosu kurucularından Avukat Elvan Kakıcı Şimşek’e göre düzenleme, yalnızca satış yöntemini değiştirmiyor; aynı zamanda mirasçıların mülkiyet hakkını daha güçlü şekilde koruyan yeni bir yaklaşım ortaya koyuyor. Av. Elvan Kakıcı Şimşek, “Yıllardır uygulanan sistemde miras kalan taşınmazlar ilk ihaleden itibaren herkese açık şekilde satışa çıkarılıyor ve muhammen bedelin yüzde 50’sinden başlayan teklifler kabul ediliyordu. Bu durum, aileye ait birçok taşınmazın piyasa değerinin oldukça altında üçüncü kişilere geçmesine neden olabiliyordu. Yeni düzenleme ise önceliği mirasçılara vererek bu sorunun önüne geçmeyi amaçlıyor.” dedi.
İlk İhaleye Artık Üçüncü Kişiler Katılamayacak
Yeni düzenleme kapsamında belirli şartların sağlanması halinde ilk açık artırmaya yalnızca malik konumundaki mirasçılar katılabilecek. Böylece aile dışından yatırımcılar veya üçüncü kişiler ilk satış sürecinde teklif veremeyecek. Av. Elvan Kakıcı Şimşek, bunun özellikle aile konutları ve nesiller boyu aktarılan taşınmazların korunması açısından önemli bir değişiklik olduğuna dikkat çekerek, “Kanun koyucu burada ekonomik bir satış modeli oluşturmanın ötesinde, aile bütünlüğünü ve mirasçıların mülkiyet hakkını koruyan sosyal bir yaklaşım benimsiyor. Öncelik, taşınmazın mümkün olduğunca aile içerisinde kalmasına veriliyor.” ifadelerini kullandı.
İlk Satışta Muhammen Bedelin Tamamı Esas Alınacak
Yeni sistemin dikkat çeken yönlerinden biri de teklif şartları. Önceki uygulamada ilk artırmada muhammen bedelin yüzde 50’si üzerinden teklif verilebilirken, mirasçılar arasında yapılacak ilk artırmada tekliflerin taşınmazın muhammen değerinin yüzde 100’ünü karşılaması gerekiyor. Bu düzenleme sayesinde miras taşınmazlarının gerçek değerinin altında el değiştirmesinin önüne geçilmesi hedefleniyor.
Her Miras Taşınmazı Bu Kapsama Girmeyecek
Av. Elvan Kakıcı Şimşek, kamuoyunda oluşabilecek yanlış algılara karşı da uyarıyor. Düzenleme yalnızca belirli şartları taşıyan dosyalarda uygulanacak. Taşınmazın tamamen miras yoluyla edinilmiş olması, tapuda mirasçılar dışında herhangi bir üçüncü kişinin pay sahibi olmaması ve mahkeme tarafından ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilmiş bulunması gerekiyor. Mirasçılardan birinin payını dışarıdan bir kişiye devretmiş olması halinde ise bu özel ihale usulü uygulanamayacak.
İlk İhalede Satış Olmazsa Süreç Eski Sisteme Dönecek
Yeni sistem mirasçılara yalnızca ilk artırmada öncelik tanıyor. İlk artırmada satış gerçekleşmez veya yeterli teklif oluşmazsa ikinci artırma herkese açık yapılacak ve üçüncü kişiler de ihaleye katılabilecek. Bu nedenle ilk artırma sürecinin mirasçılar açısından kritik önem taşıdığı belirtiliyor.
Hak Kaybı Yaşamamak İçin Süreler Yakından Takip Edilmeli
Yeni düzenleme mirasçılara önemli bir fırsat sunarken, bazı sorumlulukları da beraberinde getiriyor. Av. Elvan Kakıcı Şimşek, özellikle ihale sürecinin dikkatle takip edilmesi gerektiğini belirterek şu değerlendirmede bulundu:
“İlk artırmaya katılma hakkı mirasçılar açısından önemli bir avantaj sağlıyor. Ancak bu avantajın kullanılabilmesi için yasal sürelerin kaçırılmaması gerekiyor. Belirlenen süre içinde başvurusunu yapmayan mirasçılar, kendilerine tanınan bu öncelik hakkını kaybedebilir. Dolayısıyla yeni düzenleme hakları genişletirken aynı zamanda sürecin daha dikkatli yönetilmesini de zorunlu hale getiriyor.”
Yeni Düzenleme Miras Hukukunda Yeni Bir Denge Kurmayı Hedefliyor
12. Yargı Paketi ile getirilen değişiklik, miras hukukunda hem mülkiyet hakkını hem de aile bağlarını gözeten yeni bir denge oluşturuyor. Özellikle yıllardır tartışılan “miras kalan taşınmazların gerçek değerinin altında el değiştirmesi” sorununa çözüm üretmesi beklenen düzenleme, uygulamadaki sonuçlarıyla önümüzdeki dönemde yakından takip edilecek.
