Hisseli Arsada İnşaat Ruhsatı Nasıl Alınır?
Hisseli bir parselde yasal ve ruhsatlı bir ev yapabilmek için mevzuatın aradığı temel şartlar şunlardır:
- Tüm Hissedarların Muvafakatı: İlgili ilçe belediyesinden yapı ruhsatı (inşaat ruhsatı) alabilmek için tapuda kaydı bulunan tüm paydaşların noter onaylı muvafakatnamesi şarttır. Tek bir hissedarın dahi imza vermemesi durumunda belediye tarafından yapı ruhsatı düzenlenmez.
- Rızai Taksim Sözleşmesi: Hissedarlar kendi aralarında arsanın hangi bölümünü kimin kullanacağını yazılı bir sözleşmeyle belirleyebilir. Ancak kullanım hakkını belirleyen bu sözleşme, tek başına ruhsatsız inşaat yapma hakkı vermez; noter onaylı olması ve tapu kütüğüne şerh edilmesi hukuki güvenliği artırır.
- İfraz (Bölünme) İşlemi: Arsa yüzölçümü ve bölgenin imar planı şartları uygunsa, hisseli parsel bölünebilir. İfraz işlemi gerçekleştiğinde her hissedar kendi müstakil tapusunu alır ve diğer paydaşların iznine gerek kalmadan ruhsatlı inşaat yapabilir.
İzinsiz Yapılan Evlerin Hukuki Sonuçları
Diğer hissedarların onayı alınmadan, izinsiz veya ruhsatsız şekilde inşa edilen yapılar yasal olarak büyük risk taşır. Paydaşlardan birinin onay vermediği durumlarda karşılaşılabilecek başlıca hukuki süreçler şunlardır:
- Müdahalenin Men-i ve Yıkım Davası: Diğer hissedarlar, arsa üzerindeki paylı mülkiyet haklarının ihlal edildiği gerekçesiyle mahkemeye başvurarak müdahalenin önlenmesini ve izinsiz yapılan evin yıkılmasını talep edebilir.
- Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı): Arsanın tamamını veya belirli bir kısmını izinsiz kullanan hissedardan, diğer paydaşlar geriye dönük olarak haksız işgal tazminatı talep etme hakkına sahiptir.
- İdari Yaptırımlar ve Kaçak Yapı Statüsü: Muvafakatname olmadan yapılan yapılar ruhsat alamayacağı için kaçak yapı statüsüne düşer. Belediye tarafından para cezası uygulanabilir ve yapı hakkında yıkım kararı alınabilir.
Süreçte Dikkate Alınması Gerekenler
Hisseli arsada ev yapmayı planlayan yatırımcıların ve hak sahiplerinin, herhangi bir harcama yapmadan önce arsanın bağlı bulunduğu belediyenin imar müdürlüğünden güncel imar durumunu öğrenmesi kritik önem taşır. İnşaat sürecine geçilmeden önce tüm hissedarlarla noter onaylı muvafakatname düzenlenmeli veya imar koşulları elveriyorsa ifraz yoluyla müstakil tapuya geçiş tercih edilmelidir.
