Fiyatlar Durağan, Kiralar Yüksek: Amortisman Süresi Alıcı Lehine Dönüyor
Emlakjet ve Endeksa verilerinden derlenen son araştırmaya göre, konut alım kararında en belirleyici faktörlerden biri olan geri dönüş sürelerinde yatırımcı lehine tarihi bir kısalma yaşanıyor. En çok konut satışı yapılan 30 il incelendiğinde; 25 ilde amortisman süresinin kısaldığı, sadece 5 ilde uzadığı tespit edildi.
Türkiye genelinde satılık konut ortalama metrekare fiyatı 40 bin 944 TL, ortalama konut fiyatı 5 milyon 118 bin TL seviyesinde bulunurken; ortalama metrekare kira bedeli 268 TL, ortalama aylık kira ise 26 bin 826 TL olarak hesaplandı. Konut fiyatlarındaki reel düşüş ve kiralardaki artış trendi, yatırımın geri dönüş süresini ülke genelinde 13 yıl seviyesine çekti.
İstanbul’da 12 Yıl Yıllık Rekor: İlçe Bazında Ayrışma Var
Sektörün lokomotifi olan İstanbul’da bundan iki yıl önce 15 yıl seviyesinde hesaplanan amortisman süresi, bu yıl itibarıyla 12 yıla geriledi. Megakentte kiralama talebinin canlılığını koruması, gayrimenkulün kendini ödeme süresini oldukça cazip bir noktaya getirdi.
İstanbul içinde ilçe bazlı incelemelerde de belirgin bir ayrışma göze çarpıyor. Son yıllarda sürenin en çok kısaldığı ilçeler Beykoz, Bakırköy, Kadıköy, Beşiktaş ve Ümraniye olurken; Sultanbeyli, Çatalca, Sancaktepe ve Silivri gibi hatlarda geri dönüş sürelerinin daha uzun kaldığı görülüyor.
En Avantajlı Şehirler: Ankara ve Şanlıurfa Zirvede
Araştırma verilerine göre, Türkiye’de yatırımın en hızlı geri döndüğü şehirler 11 yıl ile Ankara ve Şanlıurfa oldu. Başkent Ankara’da konut fiyatlarının erişilebilir seviyelerde kalması, buna karşılık memur ve öğrenci nüfusunun yarattığı yoğun kiralama talebi amortisman süresini ülke ortalamasının altına düşürdü.
Son 5 yıllık döneme bakıldığında amortisman süresi en çok kısaldığı öne çıkan diğer iller ise Manisa, Eskişehir, Afyonkarahisar ve Çanakkale olarak sıralandı.
Turizm Bölgelerinde Amortisman Süresi Neden Uzuyor?
Yatırımın geri dönüş süresinin en uzun olduğu illerin başında ise turizm merkezleri geliyor. Türkiye genelinde amortisman süresinin en yüksek olduğu il 18 yıl ile Muğla olurken, onu 17 yıl ile Balıkesir, Elazığ ve Aydın takip etti.
Muğla gibi kıyı bölgelerinde ortalama konut fiyatlarının 11 milyon TL sınırını aşması ve konut prim yapma hızının kira getirisinden daha yüksek seyretmesi, geri dönüş sürelerinin uzamasındaki temel etken olarak öne çıkıyor.
Özet Tablo: İl İl Amortisman Süreleri ve Piyasa Durumu
| Şehir | Ort. Amortisman Süresi | Piyasa Trendi (Son 5 Yıl) |
| Ankara | 11 Yıl | En Avantajlı / En Hızlı Kısalan |
| Şanlıurfa | 11 Yıl | En Avantajlı / Yüksek Kira Getirisi |
| İstanbul | 12 Yıl | 15 Yıldan 12 Yıla Düştü (Cazip) |
| Manisa & Eskişehir | 12 – 13 Yıl | Amortisman Süresi Hızla Kısalıyor |
| Balıkesir, Elazığ, Aydın | 17 Yıl | Ülke Ortalamasının Üzerinde |
| Muğla | 18 Yıl | En Uzun Amortisman Süresi |
“Konut fiyatlarındaki reel gerileme ile yüksek kira getirisi birleştiğinde amortisman sürelerinde son dönemin en cazip oranları ortaya çıktı. Alternatif yatırım araçlarında (mevduat, borsa vb.) kâr realizasyonu yapan ya da nakitte bekleyen yatırımcılar için konut piyasası yeniden güçlü bir düzenli nakit akışı enstrümanı haline geliyor. Özellikle 11-12 yıl bandına inen metropollerde doğru lokasyon seçimiyle yapılan gayrimenkul yatırımları, orta ve uzun vadede hem prim hem de kira getirisi açısından önemli bir avantaj vaat ediyor.”
