2026 yılında kentsel dönüşüm alanında hayata geçirilen düzenlemeler, depreme dirençli kentlerin oluşturulması ve depremin sosyolojik, psikolojik ve ekonomik boyutlarda yaratabileceği yıkıcı sonuçların gelecek nesiller tarafından yaşanmaması açısından önemli adımlar olarak öne çıkıyor. Bu süreçte SPK lisanslı değerleme firmalarına ve sektörde hizmet veren değerleme uzmanlarına da önemli görevler düşüyor.
Teknik Sorunlar Dönüşüm Sürecini Yavaşlatabiliyor
Merkezi ve yerel yönetimlerin kentsel dönüşümü desteklemek için attığı adımların, kanunların, yönetmeliklerin ve düzenlemelerin önemli olduğunu belirten EVA Gayrimenkul Proje Değerleme ve Danışmanlık Departmanı Kıdemli Müdürü Erdem Akyol, “Türkiye’de kentsel dönüşüm sürecinde sık karşılaştığımız sorunların başında; dairelerin arsa paylarının binanın kurulduğu dönemdeki şerefiye kriterleriyle uyumsuz olması, mevcut kullanım alanları ve kullanım fonksiyonları ile onaylı mimari proje arasında farklılıklar bulunması ve tapu kayıtlarının eski projeyle uyuşmaması gibi teknik sorunlar geliyor.” dedi.
Kentsel dönüşüm sürecinde gerek maliklerin gerekse firmaların gayrimenkul değerleme kuruluşlarından teknik danışmanlık almalarının büyük önem taşıdığını vurgulayan Akyol, “Sermaye Piyasası Kurulu’na tabi lisanslı değerleme uzmanları olarak bu noktada mülklerin ve maliklerin yasal haklarının doğru tespit edilmesi, değerleme çalışmasının bağımsız, objektif ve Uluslararası Değerleme Standartları’na uygun şekilde raporlanması önem taşıyor.” ifadelerini kullandı.
Belediye ve Tapu Kayıtları Detaylı Şekilde İnceleniyor
Dönüşüm sürecinde yapılan teknik çalışmalara ilişkin bilgi veren Akyol, “Dönüşüme konu bina veya siteye ilişkin ilgili belediyedeki imar arşiv dosyası incelenir ve yapı ruhsatına esas onaylı mimari proje temin edilir. İlgili tapu müdürlüğünün dijital arşivinde yer alan mimari projeler, binada kat irtifakı kurulmuşsa ayrıca değerlendirilir. Güncel tapu kayıtlarının incelenmesiyle hak sahipliği, varsa hisse oranları ve mevcut arsa payı bilgileri çıkarılır.” dedi.
Elde edilen tüm verilerin analiz edilmesiyle maliklerin yasal durumdaki hakları ile mevcut kullanımlarından doğan haklarının karşılaştırıldığını belirten Akyol, dönüşüm sürecinde karşılaşılan sorunların önemli bir bölümünün bu aşamada ortaya çıktığını ifade etti.
Yanlış Hesaplamalar Büyük Anlaşmazlıklara Dönüşebiliyor
Yıllar önce yapılan yanlış hesaplamaların bugün büyük anlaşmazlıklara dönüşebildiğine dikkat çeken Akyol, “Arsa payı hesapları ile yasal ve mevcut kullanım arasındaki farklılıklar, dönüşüm sürecinde maliklerin karşısına önemli sorunlar olarak çıkabiliyor. Oysa yeni yapılacak binalarda esas alınması gereken yalnızca eski tapu kayıtları değil; gerçek kullanım alanları, onaylı mimari projeler, ortak alan dengesi, teknik hesaplamalar ve SPK lisanslı gayrimenkul değerleme kuruluşlarından alınacak değerleme raporlarıdır.” dedi.
2026 yılında mahkemelere en fazla taşınan konular arasında hatalı arsa payları, ortak alanların paylaşımı, bağımsız bölüm metrekareleri ve yeni projede bağımsız bölümlerin adil şekilde dağıtılmamasına ilişkin itirazlar yer alıyor. Özellikle şerefiye haklarının gözetilmediği projelerde, maliklerin hak kaybı yaşadığını düşünmesi uzlaşma sürecini zorlaştırabiliyor.
Şerefiye Haklarının Doğru Tespiti Uzlaşmayı Kolaylaştırıyor
Dönüşüme girecek bina veya sitelerde yasal ve mevcut şerefiye haklarının doğru tespit edilmesinin uzlaşmayı kolaylaştırdığını belirten Akyol, “Dönüşüm sonrası projede malik kendi hakkının eksildiğini ya da bir başka komşusunun sebepsiz zenginleştiğini düşünmediği zaman uzlaşma çok daha kolay sağlanıyor. Kentsel dönüşüm projelerinde yalnızca metrekare hesabı değil; bağımsız bölümlerin konumu, kullanım değeri, kat durumu, cephe özellikleri, ortak alan dengesi ve benzeri unsurların da dikkate alınması gerekiyor. Bağımsız ve objektif değerleme çalışmaları, tarafların haklarını daha net görmesini sağlarken dönüşüm sürecinde güven ortamının oluşmasına da katkı sunuyor. ” dedi.
Kentsel Dönüşüm Güvenin Yeniden İnşa Edilmesidir
Kentsel dönüşüm sürecinde alınacak teknik danışmanlıkların, ileride oluşabilecek birçok sorunun bugünden çözülmesini sağlayabileceğini belirten Akyol, şu değerlendirmede bulundu: “Kentsel dönüşüm yalnızca eski binaların yıkılıp yenilerinin yapılması değildir. Bu süreç; maliklerin ve firmaların birbirlerine olan güveninin yeniden inşa edilmesi, şehirlerin geleceğe hazırlanması ve çocuklarımıza daha güvenli bir ülke bırakılmasıdır. Bugün dönüşüm süreci için atılacak her doğru teknik danışmanlık adımı, yarın yaşanabilecek birçok sorunun önceden çözülmesini sağlayacaktır.”
