Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre, 2025 yılında Türkiye’de gerçekleşen 1 milyon 688 bin 910 konut satışının 1 milyon 452 bin 242’si, yani yaklaşık yüzde 86’sı, ipoteksiz (diğer satış) olarak gerçekleşti.* Başka bir ifadeyle, Türkiye’de satılan her 100 konuttan 86’sında banka tarafından ekspertiz raporu talep edilmedi. Uzmanlara göre bu durum, peşin ödeme yapan alıcıların önemli bir bölümünün taşınmazın gerçek piyasa değerini ve taşıdığı olası riskleri bağımsız bir değerlendirmeyle görme fırsatını kaçırmasına neden olabiliyor.
Konut kredisi kullanılan işlemlerde ekspertiz raporu bankalar tarafından zorunlu tutulurken, peşin alımlarda böyle bir yükümlülük bulunmuyor. Bu nedenle birçok alıcı ekspertizi yalnızca kredi sürecinde gerekli olan teknik bir prosedür olarak görüyor. Oysa bağımsız ekspertiz; taşınmazın gerçek piyasa değerini objektif kriterlerle belirlemenin yanı sıra tapu kayıtları, imar durumu, ruhsat ve iskân bilgileri, mimari projeye uygunluğu ile taşınmazın fiziksel özellikleri gibi satın alma kararını doğrudan etkileyen birçok teknik ve hukuki unsurun uzmanlar tarafından değerlendirilmesini sağlıyor.
Ekspertiz bankalar için değil, alıcı için de önemli bir güvence
Denge Değerleme Genel Müdürü Simla Budakoğlu Sönmezler, ekspertizin yalnızca kredi sürecinin bir parçası olarak görülmesinin önemli bir yanılgı olduğunu belirterek şunları söyledi:
“Ekspertiz, yalnızca bankaların kredi kullandırma sürecinde talep ettiği teknik bir rapor değil, alıcının yaptığı en büyük yatırımlardan birini güvence altına alan bağımsız bir değerlendirme hizmetidir. Peşin ödeme yapan bir alıcı, ekspertiz yaptırmadığında satın alacağı taşınmazın gerçek piyasa değerini objektif olarak değerlendirme imkânından mahrum kalabiliyor. Bu durum, piyasa değerinin üzerinde bir bedel ödenmesine ya da satın alma sonrasında ortaya çıkabilecek hukuki ve teknik risklerin gözden kaçmasına neden olabiliyor.”
Aynı sokakta yer alan iki konutun değeri neden farklı olabiliyor?
Gayrimenkul piyasasında fiyat belirlenirken çoğu zaman bölgedeki emsal satışlar referans alınıyor. Ancak uzmanlara göre aynı mahallede, hatta yan yana bulunan iki binadaki benzer büyüklükteki daireler arasında bile önemli değer farklılıkları oluşabiliyor. Binanın yaşı, deprem yönetmeliğine uygunluğu, yapı kalitesi, ortak kullanım alanları, asansör ve yangın merdiveni gibi teknik donanımları, bulunduğu kat, cephesi, manzarası, bakım durumu ve hukuki özellikleri gibi çok sayıda unsur taşınmazın değerini doğrudan etkiliyor. Sönmezler, bu nedenle yalnızca bölgedeki ortalama satış fiyatlarına veya satıcının talep ettiği bedele bakılarak karar verilmesinin yanıltıcı olabileceğine dikkat çekiyor: “Gayrimenkulde fiyatı yalnızca bulunduğu semt ya da metrekare belirlemiyor. Aynı sokakta, hatta yan yana bulunan iki benzer daire arasında bile yapının teknik özellikleri, fiziksel durumu ve hukuki nitelikleri nedeniyle önemli değer farkları oluşabiliyor. Bağımsız ekspertiz çalışması, bu farklılıkları objektif verilerle ortaya koyarak alıcının yalnızca istenen fiyata değil, taşınmazın gerçek değerine göre karar vermesini sağlıyor. Ekspertiz raporunu bir maliyet kalemi olarak değil, yüksek tutarlı bir yatırımda alıcıyı yanlış fiyatlama, hukuki riskler ve olası değer kayıplarına karşı koruyan önemli bir güvence olarak değerlendirmek gerekiyor.”
Uzmanlar, konut satın alma sürecinde ekspertiz raporunun yalnızca kredi kullanılan işlemlerde değil, peşin alımlarda da değerlendirilmesinin alıcıların daha bilinçli karar vermesine katkı sağladığını belirtiyor. Bağımsız ekspertiz; taşınmazın gerçek piyasa değerinin yanı sıra hukuki ve teknik durumunu da objektif şekilde ortaya koyarak, yüksek tutarlı yatırımlarda sonradan karşılaşılabilecek risklerin işlem tamamlanmadan önce tespit edilmesine yardımcı oluyor.
