Türk Borçlar Kanunu (TBK) çerçevesinde mülk sahiplerinin haklarını koruma altına alabilmesi için sözleşme aşamasında dikkat etmesi gereken temel noktalar:
1. Teslim Anını ve Tarihini Belgeleyin
Teslime ilişkin olası ihtilafların önüne geçmek için taşınmazın kiracıya eksiksiz teslim edildiği sözleşmede açıkça belirtilmelidir. Sözleşmenin imza tarihi ile fiili taşınma tarihi farklıysa, mutlaka imzalı bir teslim tutanağı düzenlenmelidir.
2. Ödeme Gününü ve Banka Şartını Netleştirin
Kira bedelinin her ayın belirli bir gününde, peşin olarak ve banka kanalıyla ödeneceği sözleşmeye eklenmelidir. Sözleşmede hüküm bulunmaması durumunda TBK m. 314 devreye girer; bu da kiracının ödemeyi ay sonunda ve hatta kira süresinin bitiminde yapabilmesine zemin hazırlar.
3. Sözleşme Süresini Kısa Tutmak Mülk Sahibinin Lehine
Birçok tahliye süreci (özellikle gereksinim nedeniyle tahliye ve 10 yıllık uzama süresi sonundaki tahliyeler) sözleşme süresine göre hesaplanır. Uzun süreli sözleşmeler tahliye haklarını geciktirebilir. Ayrıca yeni bir sözleşmenin 10 yıllık süreyi baştan başlatacağı unutulmamalı, başlangıç süresi belirlenirken dikkatli olunmalıdır.
4. Kira Artış Maddesini Yasal Sınırlara Uygun ve Net Yazın
Kira artış oranı TÜFE oranını geçemez (TBK m. 344). TEFE+ÜFE gibi belirsiz ve geçersiz ifadelerden kaçınılmalı, ayrıca kiraya verenin 5 yıl sonunda açabileceği “Kira Tespit Davası” hakkını kısıtlayıcı ifadelere yer verilmemelidir.
5. Vergi, Resim ve Harç Yükümlülüklerini Belirleyin
TBK m. 302 gereğince zorunlu sigorta, vergi ve benzeri giderler kural olarak kiraya verene aittir. Aksi yöndeki masrafların kiracı tarafından karşılanması isteniyorsa, bu durum sözleşmeye açık bir madde olarak eklenmelidir.
6. Ödenmeyen Yan Giderleri Kira Hükmüne Bağlayın
Aidat, ortak alan giderleri ve diğer yan masrafların kiracı tarafından ödenmemesi durumunda, bu borcun kira borcu kapsamında sayılacağı ve temerrüt sebebiyle tahliye doğurabileceği sözleşmede yer almalıdır.
7. Makbuz Açıklamalarına Şerh Düşün
Verilen bir ödeme makbuzunun geçmiş dönem kiralarının ödendiği anlamına gelmeyeceği sözleşmede kararlaştırılmalıdır. Aksi halde TBK m. 104 uyarınca önceki ayların ve fer’i hakların (faiz vb.) tahsil edildiği varsayılabilir.
8. Demirbaş Listesini Fotoğraflarla Kayıt Altına Alın
Taşınmazın mevcut fiziksel durumu, demirbaşların marka, model ve seri numaraları detaylı biçimde listelenmelidir. Teslim anını gösteren fotoğrafların sözleşme ekine eklenerek taraflarca imzalanması, çıkış sırasındaki hasar tespitlerinde kritik kanıt oluşturur.
9. Kefil Yerine Çoklu Kiracı Formülü Tercih Edilebilir
Kefalet hükümleri kural olarak uzama yıllarını kapsamaz. Kefilin uzama dönemlerinde de sorumlu olması için özel şartlar gerekir. Bu nedenle, kefil almak yerine sözleşmeye doğrudan birden fazla kiracı dahil etmek hukuken daha güçlü bir güvence sağlar. (Tahliye taleplerinin tüm kiracılara yöneltilmesi gerektiği unutulmamalıdır.)
10. Kefalette Ağır Şekil Şartlarını İhmal Etmeyin
Kefil dahil edilecekse; eş rızasının alınması, kefalet limitinin, tarihinin ve müteselsil kefalet ibaresinin kefilin bizzat kendi el yazısıyla yazılması yasal geçerlilik şartıdır.
11. Evli Kiracılarda Sözleşmeyi Her İki Eşle İmzalayın
Aile konutu niteliğindeki taşınmazlarda, eşin rızası olmaksızın sözleşme feshedilemez veya tahliye süreçleri kilitlenebilir (TBK m. 349/1). Sözleşmenin doğrudan iki eşle birden imzalanması mülk sahibini olası hukuki engellerden korur.
12. Apartman ve Site Yönetim Planını Sözleşmeye Ekleyin
Kat mülkiyetine tabi binalarda yönetim planında yer alan ortak alan kuralları, evcil hayvan kısıtlamaları veya kullanım şartları kira sözleşmesine yansıtılmalı, kiracının bu kurallara uymakla yükümlü olduğu açıkça kayıt altına alınmalıdır.
