Matrah Komisyon Değil, Satış Bedeli Üzerinden Hesaplanıyor
Sektör temsilcilerinin ve gayrimenkul danışmanlarının en çok dikkat etmesi gereken nokta verginin hesaplanma biçiminde düğümleniyor. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik gereğince aracılık sözleşmelerine hem aracılık hizmet bedelinin (komisyon) hem de mülkün kesin satış bedelinin yazılması yasal bir zorunluluk.
Damga Vergisi Kanunu’nun 6. maddesi ise tek bir sözleşmede birbirine bağlı birden fazla işlem bulunması durumunda verginin en yüksek tutarlı işlem üzerinden alınmasını hükme bağlıyor. Bu durum, damga vergisinin aracılık komisyonu üzerinden değil, doğrudan taşınmazın toplam satış bedeli üzerinden hesaplanmasını zorunlu kılıyor.
| Kalem | Matrah (TL) | Damga Vergisi Oranı | Ödenecek Damga Vergisi (TL) |
| Hizmet Bedeli (%4 Komisyon) | 240.000 TL | Binde 9,48 | 2.275,20 TL |
| Taşınmazın Satış Bedeli | 6.000.000 TL | Binde 9,48 | 56.880,00 TL |
Örnekte görüldüğü üzere, verginin komisyon bedeli yerine zorunlu olarak satış bedeli üzerinden yatırılması yaklaşık 25 katlık bir maliyet farkı doğuruyor. Hesabın eksik yapılması durumunda aradaki fark; gecikme faizi ve vergi ziyaı cezasıyla birlikte aranıyor.
Emlakçılar ve Taraflar Müteselsilen Sorumlu
Sözleşmeyi imzalayan alıcı, satıcı ve emlak danışmanı vergi dairesine karşı müteselsil (zincirleme) sorumlu kabul ediliyor. Sözleşme maddelerine “Damga vergisini alıcı/satıcı öder” şeklinde hüküm konsa dahi, bu şart yalnızca tarafların kendi arasındaki rücu hakkını koruyor; vergi dairesi eksik ya da ödenmemiş tutarı doğrudan tespiti en kolay olan gayrimenkul işletmesinden tahsil edebiliyor.
Sözleşmenin kaç nüsha düzenlendiği ise bu yükümlülüğü katlamıyor. Nispi damga vergisinde işlem tek nüsha üzerinden binde 9,48 oranıyla vergilendiriliyor. 2026 yılı için belirlenen azami damga vergisi tavanı ise 29.115.961,10 TL seviyesinde.
Tapu Dairesinde İşlemler Nasıl Yürüyecek?
Tapu müdürlükleri, Genelge doğrultusunda başvurularda şu adımları izliyor:
- Sürekli Mükellefiyeti Olan Ofisler: Sürekli damga vergisi mükellefiyeti açtırıp damga vergisi defteri tasdik ettiren işletmeler, sözleşme üzerine 43 Seri No’lu Tebliğ uyarınca onay kaşesini basıp defter sıra numarasını işlediklerinde tapuda ayrıca makbuz kontrolü yapılmıyor; işlem doğrudan ilerliyor.
- Mükellefiyeti Bulunmayanlar: Damga vergisi defteri tutmayan işletmelerin ibraz ettiği sözleşmelerde vergi dairesi tahsilat makbuzu aranıyor. Makbuz sunulmazsa başvuru kabul edilmiyor ve devir süreci durduruluyor.
- Bedelsiz Sözleşmeler: Sözleşmede bedel belirtilmemiş olsa bile memur işlemi doğrudan yapmak yerine matrah takdiri için dosyayı ilgili vergi dairesine sevk ediyor; bu da günlerce sürebilecek bürokratik gecikmelere yol açıyor.
Sektörde “Vergi Sıfırlansın” Talebi
Uygulama, gayrimenkul piyasasında yeni bir mali yük tartışmasını da beraberinde getirdi. Zaten tapu harcı ödenen bir işlemde, aracılık sözleşmesi üzerinden mülkün tam satış bedeli tutarında damga vergisi alınması, kayıt dışılığı tetikleme riski taşıyor. Uzmanlar; kentsel dönüşüm, gayrimenkul satış vaadi ve ön ödemeli konut satış sözleşmelerinde olduğu gibi, konut alım satımına aracılık sözleşmelerinde de damga vergisi oranının Cumhurbaşkanı yetkisiyle binde sıfıra indirilmesi gerektiğine dikkat çekiyor. Böyle bir adım, hem sektördeki kayıtlı çalışma disiplinini koruyacak hem de alıcı ve satıcıların tapu randevularında kilitlenmesinin önüne geçecektir.
