Peki, evinizin kirası emsal değerlerin çok gerisinde kaldıysa hukuki olarak ne yapabilirsiniz? Hukuk uzmanları, gayrimenkul sahiplerinin hak kayıplarını önlemek adına izlemesi gereken 5 adımlı haritayı ve güncel yargı süreçlerini şöyle sıralıyor:
Emsal Kira Bedelinin Araştırılması ve Tespiti
Hukuki sürece başlamadan önce atılacak ilk adım, taşınmazın bulunduğu bölgedeki muadil evlerin güncel kira piyasasını detaylıca araştırmaktır. Kiracıya çekilecek ihtarname veya mahkemeye sunulacak talepte belirlenecek yeni kira bedelinin afaki olmaması büyük önem taşır. Evin konumu, yaşı, metrekaresi, cephesi ve çevredeki benzer nitelikteki evlerin güncel kira kontratları (emsaller) incelenerek makul ve ispatlanabilir bir bedel belirlenmelidir.
Sözleşmenin 5 Yıllık Süre Şartının Değerlendirilmesi
Kira bedelinin bölgedeki emsal değerlere çekilebilmesi için yasal şartların oluşup oluşmadığı kontrol edilmelidir.
- 5 Yılı Dolan Sözleşmeler: Türk Borçlar Kanunu uyarınca, kira sözleşmesi 5 yılı doldurmuşsa ev sahibi artık yalnızca yasal artış oranlarıyla (TÜFE vb.) bağlı kalmaz; kiranın bölgedeki güncel emsal bedellere çekilmesini talep edebilir.
- 5 Yılı Dolmayan Sözleşmeler: Eğer henüz 5 yıllık süre tamamlanmamışsa artışlar yasal sınırlar dâhilinde yapılmak zorundadır. Ancak olağanüstü ekonomik değişiklikler veya beklenmeyen şartların varlığı halinde (koşulları oluştuğu takdirde) “Kira Uyarlama Davası” seçeneği değerlendirilebilir.
Zorunlu Arabuluculuk Sürecinin İşletilmesi
1 Eylül 2023 tarihi itibarıyla mevzuata giren düzenlemeyle birlikte, kira uyuşmazlıklarında mahkemeye gitmeden önce arabulucuya başvurmak dava şartı haline gelmiştir. Ev sahibi veya vekili, ihtarname sonrasında anlaşma sağlanamaması durumunda adliye arabuluculuk bürosuna başvurmalıdır. Dava açmadan önce bu sürecin usulüne uygun şekilde tamamlanması yasal zorunluluktur.
Kira Tespit veya Uyarlama Davasının Açılması
Arabuluculuk görüşmelerinde taraflar anlaşamaz ve “anlaşamama tutanağı” düzenlenirse, hukuki süreç yargıya taşınır:
- Görevli Mahkeme: Uyuşmazlık konusunda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi‘dir.
- Dava Türü: 5 yılı geçen sözleşmeler için Kira Tespit Davası; olağanüstü durumlarda ve şartları mevcutsa Kira Uyarlama Davası ikame edilir.
- Hak ve Nesafet İndirimi: Yargılama sırasında mahkeme bilirkişi incelemesi yaptırır. Mahkeme, tespit edilen rayiç bedel üzerinden kiracının eski kiracı olmasını göz önünde bulundurarak hakkaniyet (eski kiracı) indirimi takdir eder.
Kararın Kesinleşmesi ve İcra Yoluyla Tahsilat
Kira tespit davalarında mahkemece verilen kararlar kesinleşmeden icraya konulamaz. Dava sonucunda verilen kararın istinaf veya temyiz incelemelerinden geçerek kesinleşmesiyle birlikte hukuki netice alınır:
- İhtarname ve dava tarihine göre geriye dönük olarak biriken kira farkları hesaplanır.
- Oluşan bu birikmiş kira farkı alacakları, ilamlı icra takibi yoluyla kiracıdan tahsil edilebilir.
Kira tespit davalarında yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce kiracıya yazılı ihtarname gönderilmesi veya davanın bu süre içinde açılmış olması, belirlenecek yeni kiranın dönemin başından itibaren geçerli sayılması açısından kritik önem taşımaktadır. Hak kaybına uğramamak için süreçlerin uzman bir hukukçu rehberliğinde yürütülmesi tavsiye ediliyor.
