Gayrimenkul sektöründe yabancıya satış son dönemde yeniden önemli bir gündem. Değişen mevzuat, ekspertiz ve değerleme süreçleri, oturum ve vatandaşlık şartları bir tarafta; artan uluslararası rekabet ve değişen yatırımcı beklentileri diğer tarafta. Bence bugün asıl sormamız gereken soru şu: Yabancı Türkiye’den vaz mı geçiyor, yoksa biz yabancıya satış yapma biçimimizi mi değiştirmeliyiz?
Rakamlar bize önemli bir tablo gösteriyor. TÜİK’in Ağustos 2026 verilerine göre yabancılara 1.938 konut satıldı. Ocak-Ağustos döneminde bu sayı 13.141 oldu ve geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 6,3 geriledi. Ağustos ayında yabancıya yapılan satışların toplam konut satışları içindeki payı yüzde 1,5 seviyesinde kaldı. Bu tabloyu yalnızca “yabancı Türkiye’den gidiyor” diye okumak bence doğru değil. Asıl mesele, yatırımcının artık daha seçici olması ve karşısında çok daha fazla alternatif bulunması.
GİGDER’in GİGDEKS verileri de bunu gösteriyor. 2026’nın ilk çeyreğinde uluslararası yatırımcıya yapılan ortalama konut satış fiyatı 273.635 dolar iken ikinci çeyrekte 194.262 dolara geriledi. Yani sadece satış adedini değil, yatırımcının bütçesini ve tercihlerini de konuşmamız gerekiyor.
Çünkü yabancı yatırımcı artık yalnızca “Türkiye’de bir ev alayım” demiyor. “Paramı neden Türkiye’ye getireyim ?, yatırımımı nasıl koruyayım ? bana ne kazandıracak ?, burada nasıl bir hayat kurabilirim?” diye bakıyor. Dubai, Yunanistan, İspanya, Portekiz, İngiltere ve ABD gibi pazarlar da aynı yatırımcıya farklı oturum, yatırım ve finansman seçenekleri sunuyor.
Burada Türkiye açısından çok önemli bir gerçeği hatırlamak gerekiyor: Yabancıya gayrimenkul satışı aynı zamanda bir ihracat faaliyetidir. Ülke dışından gelen döviz Türkiye’ye giriyor ve gayrimenkul yatırımı üzerinden ekonominin içinde kalıyor. Dolayısıyla bu işi yalnızca “kaç konut sattık ?” diye değerlendirmek eksik kalıyor.
Üstelik yabancı yatırımcıyı sadece vatandaşlık için ev alan kişi olarak görmek de doğru değil. Türkiye’den birden fazla konut alıp bunları kiraya veren yatırımcılar var. Bu yatırımlar doğru bölgelerde yapıldığında kiralık konut arzına da katkı sağlayabiliyor. Yani yabancı yatırımcının satın aldığı konut, yalnızca bir yatırım ürünü değil, Türkiye’de yaşayan insanların kullanacağı bir kiralık konuta da dönüşebiliyor.
Daha da önemlisi, Türkiye’ye gelen yabancıların bir bölümü burada iş kuruyor, üretim yapıyor, istihdam sağlıyor ve şirketlerini büyütüyor. Bu insanların konutun yanı sıra ofis, fabrika, depo veya ticari gayrimenkule yaptığı yatırımlar ülkeye sadece döviz değil; sermaye, üretim, istihdam ve know-how da kazandırıyor. Bence yabancı yatırımcıya bakışımızı tam burada değiştirmemiz gerekiyor.
Elbette Türkiye’nin bir başka gerçeği daha var. Türk lirasındaki değer kaybı yabancı açısından gayrimenkul fiyatlarını döviz bazında cazip hale getirebiliyor. Ancak gerçek yatırımcı artık sadece “ucuz mu ?” diye bakmıyor. Parasını hangi ülkede daha güvenli tutabileceğini, döviz bazında nasıl koruyabileceğini ve yatırımının hukuki ve finansal güvencelerini karşılaştırıyor. Başka ülkelerdeki oturum imkanları, ödeme modelleri ve döviz bazlı yatırım seçenekleri Türkiye ile birlikte masaya geliyor. Bu nedenle sadece fiyat avantajına güvenmek artık yeterli değil.
Tam bu noktada ekspertiz ve değerleme süreçleri daha da önem kazanıyor. Yatırımcı aldığı taşınmazın gerçek değerini bilmek, ödediği bedelin karşılığını görmek istiyor. Şeffaf ve doğru uygulanan bir değerleme sistemi bana göre engel değil, tam tersine Türkiye’nin güvenilirliğini artıracak önemli bir araç.
Ancak bu süreçte yalnızca proje pazarlama şirketlerine bakmak da eksik olur. Yabancı yatırımcıyı Türkiye’ye yönlendiren yurt dışındaki acenteler, danışmanlar ve iş ortakları da bu zincirin önemli bir parçası. Yatırımcının Türkiye hakkında aldığı ilk bilgi çoğu zaman kendi ülkesindeki bu kişilerden geliyor. Bu nedenle yabancıya satış yapan yapıların eğitimli, profesyonel, kayıtlı, yetkili ve denetlenebilir olması büyük önem taşıyor. Ticaret Bakanlığı’nın taşınmaz ticareti yetki sistemi bu konuda temel çerçeveyi oluştururken GİGDER de yabancıya satış yapan acentelerin ayrıca sertifikasyonla ayrıştırılmasını talep ediyor.
Bir başka önemli başlık da GİGDER’in gündeme getirdiği Golden Visa benzeri oturum modelleri. GİGDER, yatırımcıya yalnızca vatandaşlık seçeneği sunmak yerine, vatandaşlıktan önce farklı yatırım ve oturum modellerinin geliştirilmesini savunuyor. Çünkü her yatırımcı Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı olmak istemiyor. Kimi burada yaşamak, kimi çocuğunun eğitimini planlamak, kimi yılda birkaç ay bulunmak, kimi kira geliri elde etmek, kimi de şirket kurup üretim yapmak istiyor. Yatırımcıya ihtiyacına göre farklı seçenekler sunabilmek, Türkiye’nin rekabet gücünü artırabilecek önemli bir alan.
Dolayısıyla proje pazarlama şirketlerinin de satış anlayışını değiştirmesi gerekiyor. Artık katalog, birkaç dil bilen satış ekibi ve proje sunumu yeterli değil. Yatırımcının amacını anlayan, doğru ürünü doğru fiyatla eşleştiren, alternatifleri gösterebilen, hukuki ve finansal süreci doğru anlatan, değerleme konusunda şeffaf davranan ve satış sonrasında da yatırımcının yanında olan bir yapı gerekiyor.
Ben Türkiye’nin yabancı yatırımcı açısından hala güçlü bir potansiyele sahip olduğunu düşünüyorum. Ama geçmişte sahip olduğumuz avantajların bugün kendiliğinden satış getireceğini düşünmüyorum. Rekabet arttı, yatırımcı bilinçlendi, alternatifler çoğaldı.
O halde hadi gelin soruyu değiştirelim.
“Yabancı neden Türkiye’den ev alsın ?” demek yerine “Türkiye yabancı yatırımcıya neden daha güçlü bir yatırım ortamı sunsun ?” diye soralım.
Çünkü mesele sadece yabancıya ev satmak değil. Ülkeye döviz getirmek, sermaye çekmek, üretimi ve istihdamı artırmak, konut arzına katkı sağlamak ve Türkiye’de kalıcı ekonomik değer oluşturmak.
Benim gayrimenkul sektöründeki deneyimim bana hep şunu öğretti: Satış, müşterinin imza attığı gün bitmez. Asıl ilişki o gün başlar.
Yabancıya satışta da artık ihtiyacımız olan şey daha fazla satış değil; daha doğru yatırımcı, daha güvenilir bir sistem ve Türkiye’ye daha fazla katma değer sağlayan yatırımlar.
Çünkü yabancıya gayrimenkul satışı sadece bir tapu işlemi değil, doğru yönetildiğinde Türkiye için bir ihracat ve yatırım hikayesidir.
