Gezdiğiniz konutu sadece bir yaşam alanı değil, uzun vadeli bir finansal taahhüt olarak değerlendirmeniz için yanınızda bulundurmanız gereken 7 kritik kontrol sorusu:
Bina yönetim planı var mı ve tapuya şerh edilmiş mi?
Yönetim planı, bir apartman veya sitenin anayasası niteliğindedir. Bağımsız bölümlerin kullanım şeklinden evcil hayvan besleme kurallarına, ortak alanların kiralanmasından araç park düzenlemelerine kadar tüm temel ilkeler bu belgede yer alır. Alacağınız dairede ofis açılıp açılamayacağı ya da kiralama kısıtlamaları yönetim planına tabidir. Tapu sicil müdürlüğünde tescilli olan bu planı incelemeden veya temel maddelerini sormadan karar vermek, ileride komşularla ciddi hukuki ihtilaflara yol açabilir.
Güncel aidat tutarı ne kadar ve bu tutara hangi kalemler dahil?
Apartman ve site yaşamında aidat giderleri neredeyse kira veya kredi taksitleriyle yarışır hale geldi. Sadece aylık tutarı öğrenmek yeterli değildir; bu aidatın neleri kapsadığını sorgulamalısınız:
- Isınma, sıcak su veya güvenlik masrafları aidata dahil mi?
- Kapalı havuz, spor salonu gibi ortak donatıların bakım giderleri nasıl paylaştırılıyor?
- Geçmiş dönemlerden kalan bir işletme projesi açığı veya mevcut borç yükü var mı?
Yakın zamanda kararlaştırılmış veya gündemde olan bir ek bütçe (demirbaş avansı) bulunuyor mu?
Düzenli aidatın dışında; mantolama, çatı onarımı, asansör revizyonu ya da jeneratör alımı gibi demirbaş giderleri için kat malikleri kurulunda alınmış bir ek ödeme kararı olabilir. Tapuyu devraldığınız gün karşınıza çıkabilecek binlerce liralık sürpriz maliyetleri önlemek adına, apartman karar defterinin son kararlarını ve yaklaşan projeleri mutlaka sorun.
Binanın gerçek yaşı ve zemin etüdü durumu nedir?
İlan metinlerinde yer alan bina yaşı bazen ruhsat tarihiyle bazen de fiili oturum tarihiyle karıştırılabilir. Binanın yapı ruhsatı ve yapı kullanım izin belgesi (iskân) tarihi netleştirilmelidir. Özellikle riskli yapı taramalarının ve kentsel dönüşüm süreçlerinin hız kazandığı günümüzde; binanın geçmişte hasar alıp almadığı, zemin etüt raporunun bulunup bulunmadığı ve kentsel dönüşüm planlarının olup olmadığı doğrudan yapı güvenliğinizi ilgilendirir.
Dairenin tapudaki tescil durumu ne: Kat mülkiyeti mi, kat irtifakı mı?
Tapu senedinde “Kat İrtifakı” yazması, yapının henüz yasal olarak tamamlanmadığını veya iskân (yapı kullanma izin belgesi) aşamasında bir pürüz yaşandığını gösterebilir. İskânsız yapılarda şantiye elektriği/suyu tarifesi gibi yüksek abonelik faturalarıyla karşılaşılabilir veya belediyeden yıkım/para cezası riski doğabilir. Güvenli bir alım için dairenin “Kat Mülkiyeti”ne geçmiş olması öncelikli tercih olmalıdır.
Isı, ses ve tesisat altyapısı hangi durumda?
Dairenin kozmetik boyası kusurları gizleyebilir. Pencere doğramalarının çift cam standardı, dış cephe mantolamasının kalitesi ve komşu duvarların ses yalıtımı günlük yaşam konforunu doğrudan belirler. Su basıncını kontrol etmek için muslukları açmak, kombi veya merkezi pay ölçer sisteminin bakım geçmişini öğrenmek ve ana gider borularında sızıntı olup olmadığını sormak sonradan çıkacak tadilat masraflarını engeller.
Daireye tahsisli kapalı otopark, depo ve sığınak alanı mevcut mu?
Özellikle çok katlı binalarda otopark paylaşımı en sık yaşanan uyuşmazlıklardan biridir. Otoparkın daireye bağımsız olarak numaralandırılıp tahsis edilip edilmediği, ortak alandaki sığınak ve depoların kullanım sınırları netleştirilmelidir. Tapuya eklenti olarak tescil edilmemiş alanların kullanımında fiili işgaller veya hak kayıpları yaşanabileceği unutulmamalıdır.
