Yaklaşık yüzde 70’i 2000 yılı öncesinde inşa edilen yapılardan oluşan megakentte, alıcılar ve kiracılar merkezi konumlardaki 50-60 yıllık binalar yerine, daha uzakta yer alan deprem yönetmeliğine uygun yeni projeleri tercih etmeye başladı.
Güvenlik Korkusu Alışkanlıkları Değiştiriyor
Beşiktaş, Şişli ve Kadıköy gibi sosyal hayatın, ticaretin ve ulaşım ağlarının merkezinde yer alan ilçeler, yoğun ve yorgun yapı stoku nedeniyle kan kaybediyor. Geçmişte merkezi konumları sebebiyle prim yapan yarım asırlık apartmanlar, artık güven vermediği gerekçesiyle alıcıların radarından çıkıyor.
Merkezdeki yeni konutların yüksek metrekare fiyatları ise vatandaşları alternatif ilçe ve uydu kentlere yöneltiyor. Bu kapsamda Avrupa Yakası’nda Başakşehir, Bahçeşehir, Arnavutköy ve Beylikdüzü; Anadolu Yakası’nda ise Kartal, Pendik ve Kurtköy gibi gelişen bölgeler yoğun talep görüyor. Genişleyen metro ve raylı sistem ağları da merkeze olan mesafeyi avantaja çevirerek bu göçü doğrudan destekliyor.
Eski Evlerde Masraf Katlanıyor, Satışlar Zorlaşıyor
Riskli yapıların tek sorunu deprem ve çökme tehlikesi değil; bakım maliyetleri ve donatı eksiklikleri de ev sahiplerini zorluyor:
- Tesisat ve Bakım Maliyetleri: Yılların getirdiği yıpranmış elektrik-su hatları, sürekli arızalanan asansörler ve yalıtım sorunları sakinlerin giderlerini katlıyor.
- Kronik Otopark Çilesi: Eski yerleşimlerin plansız yapısı ve dar sokakları, artan araç sayısı karşısında yetersiz kalarak araç park etmeyi günlük bir krize dönüştürüyor.
- Uzatılan Pazarlık Süreçleri: Alıcıların yapının yaşı, ruhsat durumu ve dönüşüm geçmişine dair artan sorgulamaları, eski konutların elden çıkarılma süresini ciddi oranda uzatıyor.
Rakamlar Doğruluyor: İkinci Elde Sert Daralma
Piyasadaki bu yapısal dönüşüm resmi verilere de yansıdı. TÜİK’in 2026 yılı ocak-ağustos verilerine göre:
- İlk El Konut Satışları: Yıllık bazda yüzde 1,4’lük sınırlı bir kayıpla 308 bin 394 seviyesinde gerçekleşti.
- İkinci El Konut Satışları: Yıllık bazda yüzde 9,2 gerileyerek 642 bin 135 adede düştü.
İkinci el satışlardaki belirgin daralma, konut alıcılarının yıpranmış yapı stokundan uzaklaşarak güvenli, modern ve altyapısı tamamlanmış sıfır konut projelerine öncelik verdiğini açıkça gösteriyor.
