Apartman ve site yaşamında en çok huzur kaçıran konuların başında, ortak alanları kendi deposu gibi kullanan işgalci komşular ile kurallara uymayan geçimsiz komşular geliyor. Kapı önlerine ve bina koridorlarına ayakkabılık, bisiklet, puset veya kişisel eşyalarını yığarak uyarılara aldırış etmeyen, “Kendi kapımın önü, istediğimi yaparım” ya da “Kendi evim, kimse karışamaz” diyen komşulara karşı kanunlarımız hem kiracılar hem de ev sahipleri (kat malikleri) için çok ciddi yasal haklar sunuyor.
Peki, apartmanda yaşamı çekilmez hale getiren komşudan (kiracı ya da ev sahibi fark etmeksizin) kurtulmak hukuken nasıl mümkün? İşte Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ve Türk Borçlar Kanunu (TBK) kapsamında izlenebilecek adımlar:
Sulh Hukuk Mahkemesi & Hâkimin Müdahalesi (KMK m. 33)
Gerek kiracı gerekse ev sahibi olsun; ortak alanları işgal eden veya bina huzurunu sürekli bozan komşunuza karşı Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak “Müdahalenin Önlenmesi (Elatmanın Önlenmesi)” ve “Alanın Eski Hâle Getirilmesi” davası açabilirsiniz. Mahkeme hâkimi, ihlalin giderilmesi, eşyaların kaldırılması ve aykırılığın sonlandırılması için komşunuza kesin bir süre tanır.
Maddi / Manevi Tazminat ve Haksız İşgal Tazminatı (Ecrimisil)
Ortak alanların izinsiz ve haksız kullanımı sebebiyle, ihlali gerçekleştiren komşudan (kiracı veya ev sahibi) geçmişe dönük ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talep edilebilir. Ayrıca komşuluk hukukuna aykırı davranışların neden olduğu mağduriyetler için maddi ve manevi tazminat davaları da açılabilmektedir.
Geçimsiz Kiracı İçin Tahliye Süreci (TBK m. 316)
Eğer huzursuzluk çıkaran ve ortak alanları işgal eden kişi kiracı ise:
- İhtarname Gönderilmesi: Ev sahibi veya site/apartman yönetimi, kiracıya noter kanalıyla ihtarname çekerek olumsuz davranışların düzeltilmesi için en az 30 gün süre verir.
- Tahliye Davası: Tanınan süreye rağmen aykırılıklar ve rahatsızlık devam ederse, kiracıya karşı “Sözleşmeye Aykırılık ve Komşulara Rahatsızlık Verme” sebebiyle tahliye davası açılır.
- Ağır İhlal Halleri: Kiracının tehdit, hakaret veya fiziksel müdahale gibi ağır eylemlerinde ihtar süresi beklenmeksizin derhal tahliye süreci başlatılabilir.
Geçimsiz Ev Sahibi İçin En Ağır Yaptırım: Tapusunu Elinden Alıp Evi Satın Alma (KMK m. 25)
Geçimsiz veya işgalci komşu doğrudan ev sahibi (kat maliki) ise ve tüm mahkeme kararlarına, uyarılara ve ihtarlara rağmen aykırı davranışlarını sürdürerek durumu diğer komşular için “çekilmez bir hâl” boyutuna taşırsa:
- Kat Malikleri Kurulu Kararı: Diğer kat malikleri sayı ve arsa payı çoğunluğuyla dava açma kararı alır. (Yönetici bu davayı tek başına açamaz).
- Mülkiyetin Devri Davası: Mahkeme, geçimsiz ev sahibinin dairesinin güncel rayiç değerini tespit ettirir. Belirlenen bedel mahkeme veznesine/bankaya yatırılarak tapu diğer kat maliklerine arsa payları oranında devredilir. Böylece kural tanımayan ev sahibinin tapusu elinden alınır ve kendisi apartmandan/siteden tahliye edilir.
Toplu yaşam alanlarında hem kiracıların hem de ev sahiplerinin uymakla yükümlü olduğu kurallar vardır; kişisel keyfilikler hukuken koruma görmez. Unutmayın; Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan bu tür uyuşmazlıklarda dava açmadan önce zorunlu arabuluculuk sürecine başvurulması gerekmektedir.
