Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) Ağustos 2026 verileri, konut piyasasında temkinli bir döneme girildiğini gösteriyor. Türkiye genelinde konut satışları, geçen yılın aynı ayına göre yüzde 14,7 azalarak 127 bin 410 seviyesine indi. Düşüşün en belirgin hissedildiği alan ise ikinci el piyasası oldu. Toplam satışların yüzde 65,2’sini oluşturan ikinci el konut satışları, yıllık bazda yüzde 19,4 gerileyerek 83 bin 32 olarak kayıtlara geçti. İlk el konut satışları ise 44 bin 378 adet düzeyinde gerçekleşti.
Yılın ilk 8 ayını kapsayan Ocak-Ağustos döneminde ise toplam satış hacmi yüzde 6,8 azalarak 950 bin 529 adede çekildi. Piyasadaki bu yavaşlama, yatırımcıların karar mekanizmalarını da doğrudan etkiledi.
Kâğıt Üzerindeki Değer Artışı Gerçek Kazancı Göstermiyor
Piyasadaki hareketliliğin yavaşlamasıyla birlikte yatırımcıların yalnızca fiyat artışına odaklanma alışkanlığını terk etmesi gerektiğini belirten Yaşarkent Gayrimenkul Kurucusu Yaşar Doğan, yatırımın çok boyutlu ele alınmasının şart olduğunu vurguladı:
“Gayrimenkul yatırımında yıllardır birincil kriter, mülkün birkaç yıl içinde ne kadar prim yapacağıydı. Ancak piyasa dinamikleri değişti. Bugün bir yatırımcının sorması gereken asıl soru şudur: ‘Bu evi kiraya vermek istediğimde ne kadar sürede talep görecek ve ihtiyaç anında ne kadar kolay satabileceğim?’ Bir mülkün kâğıt üzerinde değerlenmesi, o değerden anında nakde dönebileceğiniz anlamına gelmez. Likidite ve satış kabiliyeti en az fiyat artışı kadar kritiktir.”
Yüksek Kira Vaadi mi, Düzenli Doluluk mu?
Yatırım analizlerinde kira çarpanı ve getirisinin de yüzeysel değerlendirildiğine dikkat çeken Doğan, ilanlardaki rakamların yanıltıcı olabileceği uyarısında bulundu:
- Gerçek Talep: İlan panolarındaki yüksek bedeller tek başına bir gösterge değildir; önemli olan bölgedeki kiralama sirkülasyonu ve reel kiracı profilidir.
- Boş Kalma Riski: Ulaşım ağlarına, iş merkezlerine ve sosyal olanaklara uzak olan mülkler uzun süre boş kalabilir. Yılda birkaç ay kiracısız kalan bir daire, hedeflenen yıllık getiriyi ciddi oranda eritir.
- Doğru Lokasyon: Üniversite, toplu taşıma ve ticaret akslarına yakın gayrimenkuller sürdürülebilir nakit akışı sağlar.
“Geniş Kitleye Hitap Eden Mülk Hızlı Satılır”
Her değerlenen gayrimenkulün aynı hızda alıcı bulamayacağını hatırlatan Yaşar Doğan, aynı bölgede yer alan iki konutun dahi satış süreçlerinin uçurumlar barındırabileceğini kaydetti.
Binanın yaşı, aidat giderleri, kullanım alanı ve hedef kitlenin genişliği gibi parametrelerin satış süresini doğrudan belirlediğini ifade eden Doğan; lüks segment veya çok dar bir kitleye hitap eden projelerin satış sürecinin uzayabileceğini, geniş tüketici grubuna hitap eden fonksiyonel konutların ise her zaman daha likit kaldığını söyledi.
Akılcı Yatırım: Satın Alırken Çıkış Stratejisini Kurmak
Gayrimenkulün uzun vadeli bir araç olduğunu ancak değişen yaşam koşullarında acil nakit ihtiyaçlarının doğabileceğini hatırlatan Yaşar Doğan, sözlerini şöyle tamamladı:
“Doğru konut yatırımı; alım anında gelecekteki kiralama ve satış ihtimallerini net biçimde hesaplayabilmektir. Mülkün değer kazanması kadar, ihtiyaç anında piyasa gerçeklerine uygun biçimde ve makul sürede elden çıkarılabilmesi de başarının bir parçasıdır. Yatırımcılar yalnızca bugünün popülerliğine değil; bölgenin gelişim trendine, kiracı potansiyeline ve yeniden satış hızına bakarak adım atmalıdır.”
