Uzmanlar, Türk Borçlar Kanunu (TBK) hükümleri ve yargı kararları doğrultusunda kiracıların haklarını koruması için teslim süreçlerinin mutlaka belgelenmesi gerektiğini vurguluyor.
Soyut İddialarla Kesinti Yapılamaz: Gerçek Zarar Somutlaştırılmalı
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 23 Eylül 2025 tarihli kararına (E. 2024/3882, K. 2025/4233) göre, kiraya verenin depozitoyu mahsup edebilmesi için kiracı kaynaklı gerçek, ispatlanabilir ve hukuki dayanağı bulunan bir alacağın varlığı zorunlu tutuluyor.
Kiracının sözleşmeye aykırı davrandığına ilişkin genel ve soyut gerekçeler, güvence bedelinin alıkonulması için yeterli sayılmıyor. Ev sahibinin kesinti yapabilmesi için zararın gerçekten meydana geldiğini, bunun kiracının kusurundan kaynaklandığını ve onarım bedelinin net miktarını somut delillerle ortaya koyması gerekiyor.
Boya ve Badana Masrafı Kiracıdan Kesilebilir mi?
Kiracıların tahliye sürecinde en çok karşılaştığı “boya-badana masrafı” kesintilerine Türk Borçlar Kanunu’nun 334. maddesi sınır çiziyor. Kanuna göre kiracı, sözleşmeye uygun olağan kullanımdan doğan eskime ve bozulmalardan sorumlu tutulamıyor.
- Olağan Eskime: Duvar boyasının zamanla solması, mobilya izleri veya zeminde normal kullanım kaynaklı aşınmalar olağan yıpranma kapsamında kalıyor; bu durumlar depozitodan kesinti gerekçesi yapılamıyor.
- Kusurlu Kullanım: Kırık kapılar, delinmiş ya da tahrip edilmiş duvarlar ve özensiz kullanımdan kaynaklanan açık hasarlar kiracının sorumluluğuna giriyor. Ancak bu hallerde dahi talep edilen masrafın reel piyasa rayicine dayanması gerekiyor.
Hasar Bildiriminde Gecikme Ev Sahibinin Hakkını Düşürebilir
TBK’nin 335. maddesi uyarınca kiraya veren, tahliye edilen taşınmazı teslim alırken durumu incelemek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri gecikmeksizin yazılı olarak bildirmekle yükümlü.
Olağan bir gözden geçirmeyle tespit edilebilecek hasarların teslim anında veya makul sürede bildirilmemesi, kiracının sorumluluğunu ortadan kaldırabiliyor. Aylar sonra ortaya atılan hasar iddiaları hukuki koruma bulmuyor.
Hak kaybı yaşamamak adına kiracıların dikkat etmesi gereken adımlar:
- Tahliye anında evin detaylı fotoğraf ve video kayıtlarını almak,
- Elektrik, su ve doğal gaz sayaç endekslerini güncel olarak fotoğraflamak,
- Anahtar teslimini taraflarca imzalanmış yazılı bir tutanakla gerçekleştirmek,
- Depozito ödeme dekontlarını ve yazılı bildirimleri saklamak.
Ev Satılırsa Depozitoyu Kim İade Edecek?
Taşınmazın kiracıyken satılması halinde depozito sorumluluğu konusunda Yargıtay 3. Hukuk Dairesi dikkat çeken bir karara (12 Mayıs 2026, E. 2026/3664, K. 2026/2960) imza attı.
Önceki malike döviz cinsinden ödenen depozitonun konu edildiği uyuşmazlıkta Yargıtay, taşınmazı satan eski malikin aldığı güvence bedelini yeni malike fiilen devrettiğini ispatlamak zorunda olduğuna hükmetti. Eski malik, bu bedeli yeni ev sahibine aktardığını belgeleyemezse kiracıya karşı iade yükümlülüğü devam ediyor. Bu içtihat, gayrimenkulü satan kişilerin depozito sorumluluğundan otomatik olarak kurtulamayacağını ortaya koyuyor.
Üç Aylık Süre Bekleme Zorunluluğu Var mı?
TBK’nin 342. maddesi, güvence bedelinin vadeli bir banka hesabına yatırıldığı durumları düzenliyor. Bu sisteme göre ev sahibi, sözleşmenin bitiminden itibaren 3 ay içinde dava veya icra takibi açtığını bankaya bildirmezse banka parayı kiracıya iade etmekle yükümlü.
Ancak uygulamada depozito çoğunlukla elden veya doğrudan ev sahibinin şahsi hesabına havale edildiği için bankacılık blokesi mekanizması çalışmıyor. Bu durumda kiracının iade için mutlaka 3 ay bekleme zorunluluğu bulunmuyor; borç ve hasar yoksa anahtar teslimiyle birlikte alacak derhal muaccel hale geliyor.
Depozitosunu Alamayan Kiracı Hangi Yollara Başvurmalı?
Güvence bedeli haksız yere iade edilmeyen kiracıların izlemesi gereken yasal aşamalar:
- Yazılı İhtar: Ev sahibine teslim tutanağı ve dekontlar hatırlatılarak iade için yazılı talepte (mümkünse noter ihtarnamesiyle) bulunulmalı.
- Zorunlu Arabuluculuk: Kira ilişkisinden kaynaklanan alacaklarda dava şartı olan arabuluculuk sürecine başvurulması gerekiyor.
- İcra Takibi veya Alacak Davası: Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamaması halinde icra takibi başlatılabiliyor veya sulh hukuk mahkemesinde alacak davası açılabiliyor.
