Düzenleme Neden Yargıya Taşınmıştı?
Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesinde 2025 yılında 7571 sayılı Kanun ile yapılan değişiklikle; hisseli taşınmazlarda diğer hissedarın açtığı önalım davasında ödenecek tutarın tapudaki satış bedeli yerine mahkemece belirlenecek “güncel rayiç bedel” olması şartı getirilmişti.
Ancak bu kural; 13 ayrı asliye hukuk mahkemesi ve CHP tarafından, tapu siciline güven ilkesini zedelediği, rayiç bedelin hangi tarihe göre baz alınacağının belirsiz olduğu ve tarafların sözleşme serbestisini kısıtladığı gerekçesiyle AYM’ye taşındı.
AYM: Tarafların Serbest İradesi Yok Sayılamaz
Yüksek Mahkeme yaptığı incelemede, mülkiyet hakkını düzenleyen Anayasa’nın 35. maddesine atıfta bulunarak kuralın taraflar arasındaki adil dengeyi bozduğunu vurguladı.
Kararda şu gerekçelere dikkat çekildi:
- Sözleşme Özgürlüğü: Satıcı ile üçüncü kişi alıcının serbest iradeleriyle belirlediği satış bedelinin yok sayılarak yerine mahkemenin takdir edeceği bir değerin konulması, sözleşmenin niteliğini zorla değiştirmektedir.
- Haksız Kazanç ve Zarar Riski: Mahkemece belirlenen değerin fiili piyasa koşullarıyla örtüşmemesi durumunda, alıcının ya haksız bir kazanç elde edeceği ya da telafisi güç zararlarla karşılaşacağı belirtildi.
- Hukuki Belirsizlik: Önalım hakkını kullanmak isteyen hissedarın davayı açarken ne kadarlık bir mali yükümlülük altına gireceğini öngörememesi, hukuki öngörülebilirlik ilkesine aykırı bulundu.
Şimdi Ne Olacak? 9 Aylık Süreç Nasıl İşleyecek?
AYM’nin iptal hükmü Resmi Gazete’de yayımlanmasından itibaren 9 ay sonra yürürlüğe girecek. Bu geçiş süreci, Türkiye Büyük Millet Meclisi’nin (TBMM) mülkiyet hakkı ile piyasa gerçeklerini gözeten, her iki tarafın haklarını dengeli bir zeminde koruyacak yeni bir yasal çerçeve hazırlaması amacıyla tanındı.
Yeni düzenleme yasalaşana veya 9 aylık süre dolana kadar devam eden ve açılacak davalarda sürecin nasıl şekilleneceği, hukuk çevreleri ve hisseli tapu sahipleri tarafından yakından takip ediliyor.
