Ev gezerken pırıl pırıl görünen o daire, meğer "makyajlanmış" bir sorun yumağıymış. Peki, bu durumda "alan aldı, satan sattı" diyerek kaderinize razı mı olacaksınız? Kesinlikle hayır.
Türk Borçlar Kanunu ve Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun, bu durumu "Gizli Ayıp" olarak tanımlar ve alıcıya, satıcıyı köşeye sıkıştıran çok güçlü haklar tanır.
Gizli Ayıp Nedir? Gözle Görülmeyen Tehlike
Satın alma aşamasında, normal bir gözle yapılan kontrolde fark edilemeyen, ancak evin kullanımıyla veya zamanla ortaya çıkan kusurlara "gizli ayıp" denir.
Yeni boyanmış bir tavanda 3 ay sonra beliren küf, parkelerin altına gizlenmiş su sızıntısı veya binanın temel yalıtımındaki eksiklik birer gizli ayıptır. Eğer kusur, evi gezerken açıkça görülüyorsa (kırık cam, dökük sıva vb.) bu "açık ayıp" sayılır ve evi o haliyle kabul etmiş sayılırsınız.
Süreyi Kaçırmadan İhbar Edin
Gizli ayıbı fark ettiğiniz anda zaman sayacı işlemeye başlar. Hukukumuzda en kritik nokta **"İhbar Yükümlülüğü"**dür. Ayıbı fark eder etmez (Tüketici Kanunu'na göre makul sürede, Borçlar Kanunu'na göre derhal) satıcıya durumu noter kanalıyla bildirmelisiniz.
Telefonla aradım, hallederiz dedi şeklindeki sözlü görüşmeler mahkemede ispat sayılmaz. Mutlaka yazılı ve resmi bildirim yapılmalıdır.
Ev Sahibini Bekleyen 4 Seçimlik Hak
Ayıbı usulüne uygun bildiren alıcı, satıcıya karşı şu 4 haktan birini kullanabilir. Satıcı "Ben tamir edeyim" dese bile, seçim hakkı tamamen alıcıdadır:
A) Sözleşmeden Dönme (Parayı Geri Alma): Evi geri verip, ödediğiniz bedeli (ve tapu masraflarını) faiziyle geri isteyebilirsiniz. (Genellikle kusur çok büyükse ve ev oturulamaz haldeyse tercih edilir).
B) Bedel İndirimi: Evde kalmaya devam edersiniz ancak kusur oranında (örneğin evin değerini düşüren rutubet kadar) para iadesi alırsınız.
C) Ücretsiz Onarım: Masrafın tamamı satıcıya ait olmak üzere evin tamir edilmesini istersiniz.
D) Ayıpsız Misli ile Değişim: Eğer mümkünse (genellikle stoklu satış yapan inşaat firmalarında), aynı özelliklere sahip sağlam bir daire ile değişim talep edebilirsiniz.
İkinci El Evlerde Durum Farklı mı?
Müteahhitten Sıfır Ev: Tüketici Kanunu kapsamında 5 yıl (gizli ayıplarda zamanaşımı) boyunca müteahhit sorumludur.
Şahıstan İkinci El Ev: Borçlar Kanunu devreye girer. Eğer satıcı ayıbı bilerek gizlediyse (hile varsa), zamanaşımı işlemez. Ancak satıcı "Ben de bilmiyordum" dese bile, gizli ayıptan sorumluluğu devam eder (Sözleşmede sorumsuzluk kaydı yoksa).
Ekspertiz Raporu Hayat Kurtarır Bu tür hukuki süreçlerle uğraşmamak için en güvenli yol, konut kredisi kullanmasanız bile satın alma öncesi bağımsız bir gayrimenkul ekspertiz firmasına detaylı rapor hazırlatmaktır. Unutmayın, hukuk haklıyı değil, hakkını süresi içinde ve doğru arayanı korur.
