Özellikle tapu kaydı, imar durumu ve kullanım hakkı gibi konularda yapılan hatalar ciddi sonuçlara yol açabiliyor. İşte 2025 yılı itibarıyla arazi satın alırken en çok karşılaşılan 5 hukuki tuzak ve bunlara karşı dikkat edilmesi gerekenler:
1. Hisseli Tapu Satın Alımı
Arazi alırken karşılaşılan en yaygın risklerden biri, hisseli tapu ile satış yapılması. Hisseli bir tapuda arsanın sınırları belirli değildir; sadece toplam mülkiyet içinde bir paya sahipsinizdir. Bu durum:
-
Kullanım alanınızı belirlemenizi zorlaştırır,
-
Diğer hissedarlarla uyuşmazlık yaşamanıza yol açabilir,
-
Arsanın tamamını satmak ya da üzerine yapı yapmak istediğinizde ortaklık giderme davası (izale-i şuyu) ile karşılaşmanıza neden olabilir.
Tapuda adınıza düşecek olan alanın müstakil parsel olarak ayrıldığından emin olun. “İfraz” yapılmadan satış yapılmamalı.
2. Tarım Arazilerinde İmar Kısıtı
“Tarla” niteliğindeki bir araziyi konut ya da ticari yapı için satın almak istiyorsanız, imar durumu hayati önem taşır. Çünkü birçok tarla:
-
İmar planı dışında kalır,
-
Üzerine yapı yapılmasına izin verilmez,
-
Tarım dışı kullanım için Tarım ve Orman İl Müdürlüğü’nden izin gerektirir.
Özellikle “tarla vasfında arsa” gibi tanıtılan ilanlara dikkat edilmelidir. Bu tür satışlarda yapılaşma yasal olmayabilir.
3. Satıcı Gerçek Malik mi?
Tapuda ismi yazılı kişi ile satış işlemini yapan kişinin gerçekten malik olup olmadığını mutlaka kontrol edin. Özellikle:
-
Vekâletle yapılan satışlarda, vekâletnamenin güncel, noter onaylı ve geçerli konuları kapsadığından emin olun.
-
Miras kalan arazilerde henüz intikal yapılmamış olabilir; bu durumda satış hukuken geçersizdir.
-
Satıcıların adına tapu görünse bile, haciz, ipotek, satış yasağı gibi şerhler olup olmadığını kontrol edin.
Tapu müdürlüğünden veya e-Devlet üzerinden “tapu bilgileri ve şerhler” sorgulanabilir.
4. Kadastro Sorunları ve Sınır İhtilafı
Özellikle kırsal bölgelerde yer alan arazilerde kadastro hataları ve komşu parsellerle sınır uyuşmazlıkları oldukça yaygındır. Bazı arazilerin:
-
Yerinde ölçümü yapılmamış,
-
Sınır taşları yerinde bulunmamakta,
-
Parsel fiilen başka bir kişi tarafından kullanılmakta olabilir.
Satın alacağınız araziyi harita mühendisi veya tapu kadastro teknisyeni eşliğinde yerinde görün ve ölçümleri kontrol ettirin.
5. Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri
Bazı satıcılar, özellikle ifrazı veya ruhsatı olmayan araziler için “şimdilik satış yapılamaz” diyerek sadece noter onaylı satış vaadi sözleşmesi ile işlem yapmayı teklif eder. Ancak:
-
Bu sözleşme tapuda mülkiyet devri sağlamaz,
-
Satıcı sonradan cayabilir ya da başkasına satabilir,
-
Mahkeme yoluyla hakkınızı aramak uzun ve maliyetli olabilir.
Mülkiyet devri mutlaka resmî tapu işlemiyle yapılmalı. Noter satış vaadi, sadece istisnai ve kontrollü durumlarda kullanılmalı.
Arazi Alırken Hukuki Danışmanlık Şart
Arazi yatırımı, uzun vadeli kazanç sağlayabilecek güçlü bir enstrüman olsa da yanlış adımlarla hukuki çıkmazlara ve maddi kayıplara yol açabilir. Bu nedenle:
-
Satın alım öncesi mutlaka tapu, imar ve mülkiyet kayıtları kontrol edilmeli,
-
Gerekirse gayrimenkul hukuku alanında uzman bir avukattan destek alınmalı,
-
Satış işlemi sırasında her adım resmî ve belgeli yürütülmelidir.
