Arsa payı nedir? Nasıl hesaplanır?
Gayrimenkulün metrekare cinsinden büyüklüğünün ve dahili olduğu belediye tarafından belirlenen rayiç değerinin dikkate alınarak arsa sahibi ile müteahhidin karşılıklı sorumluluğuyla belirlenen paydır.
Arsa payını hesaplama hususu, Türkiye’de 2012 yılında başlayan kentsel dönüşüm uygulamasıyla önem arz eden bir konu olarak karşımıza çıkmaktadır.
Zira, sorumlu davranan tarafların yanı sıra, maalesef usule tam riayet edilmeden gerçekleştirilen gelişigüzel anlaşmalar neticesinde kat mülkiyeti sahibi pek çok vatandaşın mağdur olduğu bilinen bir gerçektir.
Peki, arsa payını hesaplarken nasıl bir yöntem izlemek gerekiyor?
Arsa payının ev metrekaresine oranı konusunu detaylı ele almadan önce belirtmek gerekir ki, ortak kullanıma açık olan (sığınak, kömürlük, otopark vb.) ortak mülkiyet payları da arsa payına dahil olan kalemlerdir.
Tapu Sicil Müdürlüğü tarafından alacağınız kayda bağlı olarak belirtilen toplam alanın değeri ile yine gayrimenkul sahibine ait hissenin bağımsız bölümler toplamı dikkate alınmalıdır.
634 sayılı Kanun, Tarifler başlıklı 2. madde (d) bendinde ortak alanlarla ilgili durum “Arsanın bu kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına arsa payı denir.” olarak ifade edilmektedir.
Şimdi formüle edelim:
Arsa payının ev metrekaresine oranı hesaplamasında tapuda belirtilen alanın metrekare cinsinden değeri, X olsun. Bölümden arsa sahibine düşen pay, Y olsun ve bölüm değeri de Z.
Arsa sahibi olan kimsenin, arsa genelindeki hisse payının metrekare cinsinden değeri; (X/Y)*Z formülü ile elde edilir.
Kat karşılığında ya da arsa karşılığında inşa edilen yapılarda inşaat maliyeti yahut arsa bedeli, söz konusu inşaattan bağımsız bir kısım olarak verilmektedir.
Proje müellifleri tarafından hesaplanan arsa payları, oran hesaplamasında eksiklik ya da herhangi bir biçimde hata yapılıp yapılmadığının bilinmesi amacıyla kontrol edilmelidir. Bu inceleme sırasında, kat mülkiyeti tarihinin baz alınması önemlidir.
Peki, proje müellifleri kimlerdir?
Proje müellifi, uzmanlık alanı mimarlık ve mühendislik tasarım hizmetleri olan, temel uğraş alanı yapıların çizim, proje ve hesap alanı olan gerçek veya tüzel kişilerdir.
Arsa payının ev metrekaresine oranı nasıl olmalıdır?
Açıklamalarımız ışığında, arsa payının ev metrekaresine oranı hesaplamasını bir örnekle ele alalım:
Tapu Sicil Müdürlüğünden alınan tapu senedi üzerinde ana yapının büyüklüğünün, yani bulunduğu parselin toplamda 1000 (bin) metrekare olduğunu varsayalım.
Söz konusu apartmandaki tüm bağımsız bölümlerin satış bedeli 1.560.000 lira olsun. Kat mülkiyeti sahibinin bölüm dairesinin 90 metrekare ve satış değerinin (rayiç değer) 150.000 lira olduğunu varsayalım.
Bu dairenin arsa pay, evin metrekaresine göre aşağıdaki gibi hesaplanır:
Dairenin metrekaresi: 90
Satış değeri (Rayiç değer): 150.000 lira
Arsa payı oranı: 150.000/1.560.000 = 15/156 olur.
O halde;
1000/ 156=6,41
6,41 x 15=96,153 metrekare arsa payı hesaplanır.
