Emsal ve %30 İlave Alan Mantığı
İnşaatın kapasitesini belirleyen en temel kavram Emsal (KAKS) oranıdır. Örneğin, 500 m² bir arsanız ve 1.75 emsal hakkınız varsa, toplam net daire alanınız 875 m² olur. Ancak hesap burada bitmiyor!
- Ortak Alan Avantajı: Yönetmelik gereği asansör holü, merdiven ve depo gibi alanlar için genellikle %30’luk bir ek pay verilir. Bu durumda 875 m²’lik alana 262.5 m² daha eklenerek toplam brüt inşaat alanı 1.137,5 m²’ye ulaşır.
Kaç Daire Çıkacağı Nasıl Hesaplanır?
Toplam brüt alanı bulduktan sonra, bölgedeki ihtiyaca veya tercihinize göre daire büyüklüğünü belirlemeniz gerekir.
- Örnek: 1.137,5 m² toplam alanınız varsa ve her bir daireyi yaklaşık 81 m² (brüt) olarak planlarsanız, arsanızdan 14 daire çıkacağı sonucuna ulaşırsınız.
Sadece Emsal Yetmez: Kritik “Fren” Faktörleri
İnşaat projenizi sadece emsal değil, belediyenin koyduğu diğer sınırlar da şekillendirir:
- TAKS (Taban Alanı Kat Sayısı): Binanın zeminde yayılacağı maksimum alanı çizer. Arsanız büyük olsa bile, TAKS sınırı binanın bahçesini korumak adına oturum alanınızı daraltabilir.
- Yükseklik Sınırı (Hmax): Emsal alanınız çok yüksek olsa bile, eğer kat sınırı varsa daire sayınız veya tavan yüksekliğiniz bu sınıra takılabilir.
- Otopark Yönetmeliği: İstanbul gibi büyükşehirlerde metrekareye göre otopark zorunluluğu vardır. Eğer arsa içinde bu alanı çözemezseniz, belediyeye ciddi bir otopark bedeli ödemeniz gerekebilir.
İmar Durumunu Nereden Öğrenebilirsiniz?
Arsanızın üzerindeki bu gizli rakamları öğrenmek için en güvenilir kaynak belediyelerin sunduğu KEOS (Kent Bilgi Sistemi) sayfalarıdır. Arama motoruna ilgili belediyenin ismini ve “KEOS” kelimesini yazarak, ada ve parsel numaranızla detaylı sorgulama yapabilirsiniz.
Gayrimenkul yatırımı matematik üzerine kuruludur. Doğru analiz edilmeyen her metrekare, gelecekteki kârınızdan eksilen bir parçadır.