Yargıtay’ın emsal kararlarına konu olan olaylarda; satın aldığı bağımsız bölümü/daireyi fiziksel olarak gidip incelemeyen, durumunu yerinde kontrol etmeyen ve fiili zilyedini araştırmadan doğrudan tapu müdürlüğünde devir işlemini gerçekleştiren üçüncü kişilerin “Ben iyi niyetli üçüncü kişiyim, tapudaki kayda güvendim” savunması reddedildi.
Yargıtay, konut satın alırken gayrimenkulü fiilen görmeyip yalnızca tapu üzerinden işlem yapmayı “hayatın olağan akışına aykırı” ve basiretli bir alıcıdan beklenen özen yükümlülüğünün ihlali olarak değerlendirdi.
Tescilin İptali Riskiyle Karşı Karşıya Kalınabilir
Türk Medeni Kanunu uyarınca tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle dayanarak mülkiyet kazanan üçüncü kişilerin bu kazanımı kural olarak korunur (TMK m. 1023). Ancak Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre:
- Satın alacağı evi yerinde görmeyen,
- İçinde kimin oturduğunu, kiracı mı yoksa hak sahibi başka bir üçüncü kişi mi bulunduğunu araştırmayan,
- Evin fiziksel durumunu kontrol etmeden sadece kağıt üzerinde tapu devri alan kişilerin iyi niyetli davranmadığı kabul edilir.
Bu durum, taşınmaz üzerinde daha önceden var olan yolsuz tescil, muvazaa (danışıklı işlem) veya vekaletin kötüye kullanılması gibi ihtilaflarda alıcının “benim haberim yoktu” diyerek kendisini savunmasını imkansız hale getiriyor. Dolayısıyla bu kişilerin tapuları mahkeme kararıyla iptal edilme riski taşıyor.
Ev Alırken Mağdur Olmamak İçin Ne Yapılmalı?
Uzmanlar, gayrimenkul alım-satım sürecinde mağduriyet yaşamamak ve hukuki korumadan faydalanabilmek için şu adımların hayati önem taşıdığını vurguluyor:
Süreçleri Belgeleyin: Evi gezdiğinize ve incelediğinize dair yazışmaları veya ekspertiz raporlarını hukuki delil niteliğinde saklayın.n bir parçası haline geldi.
Evi Mutlaka Yerinde İnceleyin: Satın alacağınız bağımsız bölümü fiilen ziyaret edin, fiziksel durumunu ve kullanımda olup olmadığını kontrol edin.
Fiili İşgalcileri Araştırın: Dairede oturan kişi kiracı mı, eski malik mi yoksa hak iddia eden başka biri mi mutlaka tespit edin.
