Türkiye’de gayrimenkul sektörünü konuşurken çoğu zaman konut fiyatlarını, kira artışlarını, konut kredilerini ve yatırım maliyetlerini gündeme getiriyoruz. Hem vatandaşın hem de gayrimenkul piyasasının önünü tıkayan önemli bir mesele var: Değer artış kazancı vergisi ve tapuda gerçek satış bedelinin beyan edilmesi sorunu.
Bugün evini satmak isteyen birçok vatandaşın aklında yalnızca “Evimi kaça satabilirim?” sorusu yok. Bunun yanında, “Satarsam ne kadar vergi öderim?”, “Geçmişte aldığım bedelle bugünkü satış fiyatı arasındaki fark nasıl hesaplanacak?” ve “Bu işlem bana ne kadara mal olacak?” gibi sorular da bulunuyor.
Şu an piyasalarda gerçekleşen satışların büyük bir oranı ‘tasarruf finansmanı’ (faizsiz ev ve araç edinme) sistemi ile gerçekleşiyor, bunlarda da değer artış vergisi insanların karşısına çıkmakta
Özellikle yıllar önce alınmış bir taşınmazın bugünkü fiyatıyla karşılaştırılması, ilk bakışta ciddi bir kazanç elde edilmiş izlenimi yaratabiliyor. Oysa Türkiye’nin ekonomik gerçeklerini, enflasyonu, inşaat maliyetlerindeki yükselişi ve paranın satın alma gücündeki değişimi hesaba katmadan yapılan değerlendirmeler, vatandaşın elde ettiği gerçek kazancı her zaman doğru yansıtmıyor.
Piyasada şeffaflığı artırmak istiyorsak vatandaşın gerçek satış bedelini beyan etmesini kolaylaştıran bir sistem kurmak zorunda değil miyiz?
Değer artış kazancında yeni bir başlangıç yapılmalı
Bana göre Türkiye’nin gayrimenkul politikalarında yeni bir milada ihtiyaç var.
Belirli bir tarih esas alınarak, geçmişten gelen değer artış kazancı yükünün yeniden değerlendirilmesi ve vatandaşlara taşınmazlarını gerçek piyasa değerleri üzerinden beyan edebilecekleri açık, anlaşılır ve adil bir geçiş imkânı sunulması gerekiyor.
Burada önerdiğim şey, vergi yükümlülüklerinin tamamen ortadan kaldırılması ya da herkesin sınırsız biçimde vergiden muaf tutulması değil. Önerim; geçmişin ekonomik koşullarıyla bugünün ekonomik koşullarını birbirinden ayıran, enflasyonun etkisini dikkate alan ve geleceğe daha sağlıklı bir başlangıç yapılmasını sağlayan yeni bir düzenlemedir.
Belirlenecek bir milat tarihiyle birlikte, geçmişte edinilmiş taşınmazların maliyet değerlerinin günümüz koşullarına uygun biçimde ele alınması sağlanabilir. Geçiş dönemi için kanunla tanımlanmış bir yeniden değerleme veya maliyet güncelleme mekanizması oluşturulabilir. Böylece vatandaşın gerçek kazancı ile yalnızca fiyat artışından kaynaklanan nominal fark arasındaki ayrım daha adil biçimde yapılabilir.
Elbette bunun kapsamı, uygulama tarihi ve vergisel sonuçları kanun koyucu tarafından açıkça belirlenmelidir.
Tapuda gerçek satış bedeli neden bu kadar önemli?
Tapuda şeffaflığın ilk şartı, tapuda beyan edilen satış bedelinin gerçek satış bedeliyle örtüşmesidir.
Bir taşınmazın gerçek satış fiyatı ile tapuda gösterilen bedel arasındaki fark, yalnızca alıcı ve satıcıyı ilgilendiren bir konu değildir. Bu durum; kamu gelirlerini, gayrimenkul piyasasına ilişkin istatistikleri, taşınmazların gerçek piyasa değerlerinin belirlenmesini ve gelecekteki vergilendirme süreçlerini de etkiler.
Vatandaşın gerçek satış bedelini beyan etmekten çekinmediği, maliyetlerini önceden hesaplayabildiği ve hangi vergiyle karşılaşacağını bildiği bir sistem hem devlet hem de vatandaş açısından daha sağlıklı olacaktır.
Bunun için yalnızca denetimi artırmak yeterli değildir. Kuralları anlaşılır hâle getirmek, geçmişten gelen sorunlara makul çözümler üretmek ve doğru beyanda bulunmayı ekonomik açıdan da öngörülebilir kılmak gerekir.
Çünkü bir sistemin başarısı, yalnızca yaptırımların ağırlığıyla değil, vatandaşın o sisteme duyduğu güvenle de ölçülür.
Gerçek satış bedeli beyan edilmeli, vatandaşın önü açılmalı
Gayrimenkul alım satımında vatandaşın önüne belirsizlik çıkaran değil, işlemini güvenle yapmasını sağlayan bir yaklaşım benimsenmeli.
Satıcı, taşınmazını gerçek piyasa değeri üzerinden sattığında karşılaşacağı mali yükü önceden bilmeli. Alıcı, ödediği bedelin tapuda doğru şekilde yer aldığından emin olmalı. Devlet ise gerçek işlem değerleri üzerinden daha sağlıklı bir kayıt ve denetim sistemi oluşturabilmeli.
Bunun yolu; vergi kurallarını sadeleştirmekten, taşınmazın maliyetini doğru belirlemekten, enflasyon etkisini adil biçimde ele almaktan ve geçmiş ile gelecek arasında net bir çizgi çekmekten geçiyor.
Özellikle uzun yıllar önce edinilmiş gayrimenkullerde, geçmişteki alış bedeli ile bugünkü satış fiyatı arasındaki farkın doğrudan gerçek ekonomik kazanç gibi değerlendirilmesi yeniden ele alınmalı. Verginin hangi kazanç üzerinden hesaplanacağı, vatandaşın anlayabileceği kadar açık olmalı.
Devlet de kazanmalı, vatandaş da rahatlamalı, sektör de kayıt altına alınmalı
Böyle bir düzenleme hayata geçirilirse gayrimenkul sektöründe daha şeffaf işlemlerin önü açılabilir. Gerçek satış bedellerinin beyan edilmesi kolaylaşabilir, piyasa verilerinin güvenilirliği artabilir ve vatandaşın tapu işlemlerine ilişkin kaygıları azalabilir.
Burada önemli olan, bir tarafın kazanıp diğer tarafın kaybetmesi değil; devletin vergi gelirlerini korurken vatandaşın da adil bir uygulamayla karşılaşmasıdır.
Vergi sisteminin amacı vatandaşın işlem yapmasını zorlaştırmak değil, ekonomik faaliyeti kayıt altına alırken kamu gelirlerini adil biçimde toplamaktır. Bu denge sağlandığında gayrimenkul piyasası da daha güvenilir bir zemine oturacaktır.
Artık gayrimenkul sektöründe yeni bir sayfa açılmalı. Geçmişin ekonomik şartları dikkate alınarak belirli bir milat oluşturulmalı, taşınmazların maliyet değerlerinin adil biçimde güncellenmesine imkân tanınmalı ve vatandaşın gerçek satış bedelini tapuda beyan etmesi kolaylaştırılmalıdır.
Benim önerim açık: Değer artış kazancında yeni bir milat, gerçek satış bedelinde tam şeffaflık ve vatandaş için öngörülebilir bir vergi sistemi.
Çünkü gerçek satış bedelinin rahatlıkla beyan edilebildiği bir piyasa, yalnızca vatandaşın değil, devletin ve Türkiye gayrimenkul sektörünün de kazancıdır.
