Emlak Jet'te yer alan habere göre, tapu terimlerinde sıklıkla karşımıza çıkan hisseli tapu terimi, el birliği mülkiyeti ve paylı mülkiyet olmak üzere iki çeşide ayrılmaktadır.
Peki bu hisseli tapu ne demektir?
Hisseli tapular, bir taşınmaz üzerinde birden fazla pay sahibinin olması durumunda, tüm pay sahiplerinin bilgilerini ve hak sahipliliği oranlarını gösteren tapu belgeleridir.
El birliği mülkiyeti ve paylı mülkiyet olmak üzere iki çeşide ayrılmaktadır. El birliği mülkiyetinde kişilerin hangi bölgede ne kadar hak sahibi olduğu detaylandırılmamıştır.
Bu durum satış işlemleri sırasında kişiler arasında anlaşmazlıklara sebebiyet vermektedir.
Paylı mülkiyette ise bu durum taşınmaz mal üzerinde hak sahibi olan kişilerin ne oranda pay sahibi olduğu resmî belgeler tarafından oranlarla belirtilmektedir.
Hisseli tapu sahipleri, kendi aralarında hangi bölümün kendilerine ait olduğunu belirten rizai taksim sözleşmesi imzalayabilmektedirler.
Rizai Taksim Sözleşmesi Nedir?
Rızai taksim resmi sözleşme ile kurulan, paylı mülkiyete sahip tapularda maliklerin kendi aralarında, hangi malikin hangi bölgeyi kullanacağına dair yazılı beyanlarına dayanan bir anlaşma çeşididir.
Rızai Taksim sözleşmesi fiili bir paylaşım olmakla birlikte tapu sicilinde tescili yapılmadığı sürece hisseli tapu üzerinde herhangi bir etkisi bulunmamaktadır.
Bu sözleşmede her hissedarın eşit pay alması gibi bir zorunluluk bulunmamakla birlikte, maliklerin anlaşmaları halinde daha az pay alan hissedara denkleştirme bedeli ödenerek sözleşme kurma yoluna da gidilebilmektedir.
Hisseli Tapu Anlaşmazlıkları Nelerdir?
Hisseli tapu genellikle paylı mülkiyet olduğu için ortak bir kullanım, ortak bir sahiplik bulunmaktadır. Bu durumda hisseli tapu için birçok anlaşmazlık türünü ortaya çıkarmaktadır. Peki, hisseli tapu anlaşmazlıkları nelerdir? Gelin daha detaylı inceleyelim.
-Belirsizlik: Her ne kadar tapu senedinde kimin ne kadar oranda pay sahibi olduğu belirtilse de malikler taşınmazın her kısmında aynı oranda pay haklarına sahiptir.
Bu sebeple taşınmazın hangi kısmını kimin kullanacağına ilişkin sorunlar çıkabilmekte ve doğabilecek uyuşmazlıklar zaman ve para kaybına neden olmaktadır.
-Şufa Hakkı: Hisseli tapu sahipleri payını diğer kişilere satabilecek olsa da diğer pay sahipleri satış bedelini ödeyerek paylarını alabilmektedirler.
Bu sebeple taşınmaz üzerinde sahip olunan payların satışı zorlaşmakta ve olduğundan daha düşük değer karşılığında satılabilmektedir.
-Güven Sorunu: Her paydaşın aynı fikirde olmaması nedeniyle sözleşme yapılacak üçüncü kişilerde güven problemi oluşması söz konusu olmaktadır.
Bu sebeple özellikle sahip olunan pay üzerinde ipotek tesis edilip bankadan kredi çekilirken çeşitli problemlerle karşılaşılabilmektedir.
Söz konusu zorluk nedeniyle de paydaş, payını üçüncü kişilere satarken gayrimenkulün değeri düştüğü için zorluk çekmektedir.
-İzale-i Şüyu Davası: Bilindiği üzere herhangi bir pay sahibi taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi için dava açabilmektedir.
Böyle durumlarda hâkim fiziki olarak taşınmazı pay sahiplerine bölebildiği şekilde dağıtacaktır.
Bölünmediği durumlarda taşınmaz satılarak elde edilen gelirin paydaşlara dağıtılmasına karar verilebilmektedir.
Bu süreçte gayrimenkul, muhtemelen değerinin altında bir bedelde satılacağı için tarafları zarara sokacaktır.
Sürdürülebilir Değil: Pay sahiplerinden bir kişinin vefat etmesi durumunda paydaş sayısı ciddi oranda artmakta ve bu durum taşınmazın yönetimini daha da zor hale getirmektedir.
Paydaşlığın Risk Altında Olması: Bir paydaş diğer paydaşların talebiyle paydaşlıktan çıkarılarak mülkiyet hakkını kaybetme ihtimaline sahip olmaktadır.
Hisseli tapu müstakil tapuya nasıl çevrilir?
Hisseli tapuya sahip olanlar, tapularını müstakil yani bireysel tapuya çevirebilmektedir. Peki, hisseli tapu müstakil tapuya nasıl çevrilir?
Hisseli tapudan müstakil tapuya geçiş için bazı durumlar söz konusudur.
Hisseli tapudan müstakil tapuya geçiş yapacak olan parselin, bulunduğu yerde 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18'inci madde uygulaması yapılıyorsa, hisse çözümü söz konusu olmamaktadır.
Uygulama sırasında parselden, belirlenen oranda ortaklık payı kesildikten sonra kalan miktara karşılık tahsis edilecek imar parsel, yine hisseli olarak verilmektedir.
Daha sonra paydaşlar kendi aralarında birbirlerinin hisselerini satın alarak paylaşma yoluna gidip anlaşma sağlamaktadırlar.
Eğer uygulama; 3194 sayılı Kanunun 18'inci maddesi ve 2981/3290 sayılı Kanunun EK.1 maddesi ile birlikte yapılıp ortaklık payı oranı kesildikten sonra paydaşın parseline karşılık birden fazla parsel verilebiliyorsa o zaman hissedarlara hisseleri yettiği doğrultuda müstakil imar parseli verilmesi mümkün olmaktadır.
