Hızla artan döviz kurunun karşısında yükselen enflasyon ile birlikte taşınmaz fiyatlarının da üçe dörde katladığı bir dönemden geçmekteyiz.
Taşınmaz fiyatlarının katlanarak artması ile gündeme gelen en büyük uyuşmazlıklardan biri ise kiraya veren ile kiracılar arasındaki kira bedelleri oldu.
Bu döneme kadar taraflar arasında imzalanan kira kontratlarında yıllık tüfe oranında artış yapılmasına karar verilirken ve bu oran da olağan şartlarda her iki tarafın kabul ettiği bir husus iken son bir iki mal sahiplerinin fahiş artış talepleri kontrol edilemez bir hal aldı.
Güncel kira bedeli üzerinden taşınmazını yeniden kiraya verebilmek için kiracısına “evi satıyorum çık”, “oğlum yurtdışından geliyor o oturacak çık”, “kentsel dönüşüme giriyor o yüzden hemen çıkmalısın” gibi gerçek dışı bahanelerin, taşınmaz sahiplerinin maddi beklentileri uğruna vatandaşını sokakta bırakma çabasının yaşandığı bir dönemden geçmekteyiz.
Hükümet, kiracıların ve mal sahiplerinin mağduriyetlerini ortak bir noktada gidermek amacıyla yüzde 25 artış oranında bir sınır getirdi. Buna göre kiralık konutlarda yapılacak olan kira artış oranı mevcut kira bedelinin yüzde 25’ ini geçemeyecektir.
Ancak, burada sık sık karşılaştığımız sorun ise bu belirlenen oranın yalnızca konutlarda uygulanacağıdır. İş yeri, ticarethane veya benzeri kiralamalarda ise bu sınırlama uygulanmamaktadır. Örneğin, 2023 yılı ocak ayı kira artış oranı bir iş yeri için yüzde 72,31 olarak belirlenmiştir.
Yani, kirası 5.000 lira olan ve bu ay kira kontratı yenilenecek olan iş yeri kirası 8.618 liraya çıkacaktır. Bu örnekten de anlayabileceğiniz üzere iş yeri kiracısının mağduriyetini giderebilecek bir önlem alınmamıştır.
Genellikle kira kontratları 1 yıl süreli yapılmaktadır. Ve yine genellikle 1 yılın bitiminden sonra kiraya veren ve kiracı arasında herhangi bir yeni bir kira kontratı yapılmayarak mevcuttaki kira kontratı süresiz kira kontratı özelliği almaktadır.
Türk Borçlar Kanunu Madde 347'e göre kira kontratının bitmesinden önce sözleşmede öngörülen sürede ya da 15 gün öncesine kadar kira kontratına devam etmeyeceğini belirtmemişse yani sessiz kalırsa kira sözleşmesi otomatik olarak devam edecektir.
Kiracı yine sözleşmeye devam etmek istediğini belirttiğinde de sözleşme devam edecektir. Bu aşamadan sonra ilk yapılan kira kontratında belirlenen kira artış oranı ne kadar ise devamında da o oran üzerinden her sene artış yapılmak zorundadır.
Ancak, bunun tek bir istisnası bulunmaktadır. O da kira kontrat süresinin 5 yılı doldurması ile kiraya veren mal sahibinin kira tespit davası açma hakkıdır. Kira tespit davası hakkında ayrıntılı bilgiyi ilerleyen süreçte sizlerle paylaşacağım.
Peki hangi hallerde kiracının tahliyesi mümkün olmaktadır?
Öncelikle belirtmek gerekir ki ; kiralama tarihinden itibaren 10 yıl geçmedikçe kiraya veren taşınmaz sahibi gerekçe göstermeksizin kiracısını taşınmazından çıkaramamaktadır.
Ancak, belli başlı şartların varlığı halinde ve bu şartların oluşumundan itibaren kanunda öngörülen süreler içerisinde zorunlu şekil şartlarının gerçekleştirilmiş olması koşuluyla kiracı aleyhinde tahliye davası açılabilmekte veyahut icra yoluyla kiracının tahliyesi talep edilebilmektedir.
Yani, mal sahibi 10 yılı aşkın süredir taşınmazında kiracı olarak bulunanı hiçbir gerekçe göstermeksizin tahliye edebilmektedir. Ancak, 10 yıllık süreyi doldurmayan kiracının tahliyesi ise bazı belli şartlara bağlanmıştır;
Mal sahibinin kendi ihtiyacının oluştuğu durumlarda kiracının tahliyesini isteyebilir. Örneğin, kendi ya da çocuklarından birinin kiralanan mülke taşınma zorunluluğu doğmuş ise bu durumda kiracısının taşınmazı tahliye etmesini talep edebilir. Ancak, gerçek bir gereksinim olması gerekmekte olup taşınmazın bulunduğu bölgede başka bir taşınmaza sahip olmaması gerekmektedir.
Kiracının taşınmazı kullanamayacak şekilde taşınmazın tadilatı gerektiği durumlarda kiracının tahliyesi istenebilir. Örneğin, kentsel dönüşüme tabi olan binalarda taşınmazın bir kısmının yıkılarak yeniden inşaa edileceği bir durum mevcut ise kiracının tahliyesi talep edilebilmektedir.
Kiracı tarafından imzalanmış bir tahliye taahhütnamesine dayanılarak tahliye talep edilebilir, ancak tahliye taahhütnamesinin de geçerliliğinden bahsedilebilmesi belli başlı şekil şartları mevcuttur. Doğru bir şekilde alınan tahliye taahhütnamesine dayanılarak kiracının tahliyesi talep edilebilmektedir.
Kiracının kirasını zamanında ödememesi üzerine iki haklı ihtarname çekilerek tahliye davası açılması yolu ile tahliye talep edilebilmektedir. Aynı kira dönemi/yılı içerisinde iki ay kirasını ödemeyen kiracıya iki haklı ihtarname çekerek tahliye davasının yolu açılmaktadır.
Kiracının veya eşinin kiralanan taşınmazla aynı ilçede ya da beldede evi bulunması halinde mal sahibi tahliye talep edebilmektedir. Ancak, bu durumda da mal sahibi kiracının aynı bölgede taşınmaza sahip olduğunu kira kontratı yapıldıktan bir süre sonra öğrenmiş olması gerekmektedir.
Kiracının kiraladığı taşınmazdaki komşularına saygı gösterme ve kiralananı özenle kullanma sorumluğu bulunmaktadır. Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun olarak kullanmak, özen göstermek, temizlik ve bakım giderlerini sağlamak, gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene bildirmek zorundadır. Aynı zamanda komşuluk kurallarına uyması gerekir. Bunlar kiracının özen yükümlülüğüdür. Kiracının yükümlülüğüne uygun davranmaması halinde tahliyesi istenebilir.
Kiracının iflas etmesi durumunda taşınmaz sahibi, kiracıya veya iflas masasına yazılı bir bildirimde bulunarak, işleyecek kira bedelleri için güvence verilmesini isteyebilir. Güvence gösterilmesi için uygun bir süre verilir. Bu sürenin bitmesiyle birlikte kiraya verene güvence verilmemişse kira kontratı feshedilebilir ve kiracının tahliyesi talep edilebilir.
Tek tek belirttiğimiz bu durumların dışında kira kontratının imzalandığı tarihten itibaren 10 yıllık süre dolmadığı takdirde kiraya veren mal sahibi gerekçe göstermeksizin kiracısını taşınmazından tahliye edememektedir.
Ayrıca, kira kontratında ya da yasada belirlenen yıllık artış oranlarının dışında kira arttırımı talep eden mal sahibinin talebinin yerine getirilmemesi tahliye nedeni olarak kabul edilemez.
Enflasyonun uçtuğu , maliyetlerin katlanarak arttığı bu olağan üstü dönemde taşınmaz sahiplerinin yasada belirlenen artış oranının üzerindeki fahiş kira bedeli taleplerine boyun eğilmemesi gerekmektedir.
